När du vill köpa ett hus eller annan fastighet i USA, platsen ligger vanligtvis högst upp på listan - många köpare värdesätter fastigheter med tillgång till bekvämligheter som skolor, parker, och en enkel pendling. Men delas detta värde av bostadsköpare i utvecklingsländer? Ekonomen vid University of Illinois, Hope Michelson, tittade på fastighetstransaktioner i Kenya nära vad hon antog skulle vara en mycket önskvärd plats och hittade fastighetsmantrat, "plats, plats, plats, "var inte nödvändigtvis vägledande principen där.
"En rik litteratur inom miljöekonomi har studerat hur fastighetsvärden förändras inom området, eller bassäng, av någon form av investering, "säger Michelson." Ett hus eller en fastighet har en bunt med egenskaper. Vi kan inte veta hur människor värdesätter en ny bekvämlighet, som en vacker park byggd precis på gatan, för det finns inget pris för det. Men närhet till parken är en av egenskaperna i bunten som husägare köper när de köper ett hus i närheten. Grovt, om två fastigheter är lika på alla andra sätt, vi kan titta på skillnaden mellan dessa värden och sätta ett värde på den parken eller annan bekvämlighet. "
I detta fall, bekvämligheten i Sauri, Kenya bodde i området runt en av städerna i Millennium Villages Project-en stor insats mot fattigdom som började 2005 och baserades på Columbia University's Earth Institute, där Michelson var postdoktoral forskare. Projektet drevs i 12 byar i 10 länder i Afrika söder om Sahara, investera i utbildning, infrastruktur, sjukvård, och jordbrukssystem med målet att använda ett integrerat projekt- och investeringssätt för att uppnå millennieutvecklingsmålen på platserna-inklusive att utrota extrem fattigdom och hunger senast 2015. Projektet är områdesbaserat, vilket innebär att hushåll som bor inom ett definierat geografiskt område är de omedelbara mottagarna av, till exempel, gödningsbidrag, förbättrade skolor och hälsokliniker, och tillgång till projekt jordbruksförlängning och hälsoarbetare.
"Vi trodde, med alla pengar som investerats i dessa millenniebyar för att förbättra hälsan, infrastruktur, och utbildning, liksom all publicitet och projektaktivitet, människor kanske vill flytta in i det området så att de kan komma åt de förbättrade bekvämligheterna, "Säger Michelson." I områden med fungerande marknader, borde vi inte se någon förändring i priserna på fastigheterna där?
"Det är en relativt självklar sak att göra, men ingen har någonsin gjort det i utvecklingsländer eller för att utvärdera hur ett projekt påverkar hushållens beteende - särskilt hushålls beslut om huruvida de ska bo i ett projektområde. Verkar människor försöka flytta in i området och lägger de ett högre värde på en fastighet baserat på dess läge i eller nära projektaktivitetsområdet? "
Analysen krävde bra markmarknadsdata. Hon och hennes samarbetspartner anställde en lokal invånare för att besöka det lokala markkontoret och transkribera alla marktransaktioner inklusive platserna och datumen som började 1999 och 2013. Detta gav dem data som började cirka fem år innan Millennium Village -projektet började.
"Vi såg inte mycket av en prisförändring över tiden i byfastigheter som vi kan tillskriva projektet, "Säger Michelson." Det fanns en enorm mängd monetära investeringar i dessa byar, en enorm ökning av tillhandahållandet av allmänna varor genom projektet. Till viss del är det bra; fattiga människor pressas inte ut av något inflationstryck på mark som orsakas av projektet.
"Men varför gick inte markpriserna upp? Det kan vara så att byns fördelar var tillgängliga för dem som bor i närheten. Om de kunde komma in och få vård, till exempel, kanske var det lika bra som att bo direkt i projektområdet. Det fanns vissa subventioner som bara människor som bodde i området fick. Men det kan vara så att folk inte var övertygade om att fördelarna skulle upprätthållas, så varför flytta? "
En annan teori är att invånarna i närheten håller fast vid sin mark för att se om fastighetsvärdena stiger och sedan säljer. "De väntar eftersom de inte är säkra på vad det verkliga värdet av deras mark kommer att vara. Så kanske om vi kom tillbaka om ytterligare 10 år, vi skulle se skillnad, Säger Michelson.
Michelson säger att hon ser värde i den teknik de använde för att lära sig hur människor bestämmer var de vill bo med avseende på stora utvecklingsprogram.
"Denna metod har mycket lovande att komplettera dyra, utvärderingar med stor påverkan på platser där marknaderna är tillräckligt tjocka och du kan få tillförlitlig historisk data om marktransaktioner, "Säger Michelson." Så, på vissa sätt, resultaten är lite otillfredsställande, men i en annan, det är väldigt spännande. Och analysen är en bra demonstration av hur en sådan metod kan komplettera standardmetoder för konsekvensbedömning någon annanstans. "
