Klimatförändringar och andra långsiktiga infrastrukturprojekt som bostäder och kollektivtrafiknät är kostsamma investeringar men de ger fördelar för samhället i årtionden eller till och med århundraden i framtiden. Genom att kunna genomföra kostnads-nyttoanalyser korrekt, beslutsfattare avgör vilken politik som är fördelaktig för samhället på lång sikt.

Uppskattningar av långsiktiga diskonteringsräntor, det är, den takt med vilken ekonomiska aktörer diskonterar framtida kassaflöden och andra förmåner, är en väsentlig ingrediens för sådana politiska analyser. En studie av forskare från National University of Singapore (NUS) fann låga och sjunkande diskonteringsräntor med hjälp av data om försäljning av bostadsrätter i Singapore från 1995 till 2015. Genom att använda bostadstillgångar som betalar förmåner över mycket långa men varierande horisonter, de uppskattade en betydande prispåslag på egendom när ägandets varaktighet ökar, drar slutsatsen att marknadens diskonteringsräntor sjunker till nivåer som är lägre än tidigare beräknat. Detta höjer det värde samhället sätter på kostsamma politiska förändringar och investeringar som görs idag som ger fördelar i en avlägsen framtid.

Docent Alberto Salvo från nationalekonomiska institutionen vid NUS-fakulteten för humaniora och samhällsvetenskap och en författare till studien, sa, "Det har gjorts lite forskning som har uppskattat långsiktiga marknadsdiskonteringsräntor. dessa är väsentliga för analys av klimatförändringspolitiken såväl som för att utvärdera andra långsiktiga investeringar som att elektrifiera Singapores allmänna bussflotta eller bygga en ny MRT-linje, som vanligtvis kostar mycket initialt och ger fördelar under många år framöver. Vår studie kan uppskatta långsiktiga diskonteringsräntor med hjälp av marknadspriserna för bostadsrätter i Singapore, med tanke på hur dessa bostadstillgångar är en av få som har långa och varierande horisonter – där bostäder ägs antingen i årtionden, århundraden eller i egendom."

Resultaten av studien publicerades i Journal of Applied Econometrics.

Låga långsiktiga diskonteringsräntor innebär premie placerad på långsiktiga tillgångar

Forskargruppen, som inkluderade professor Liu Haoming från NUS Department of Economics och professor Eric Fesselmeyer som tidigare var från institutionen och nu vid Monmouth University, använde statistiska modeller som jämförde de priser som betalades för fastigheter med olika hyreslängder — 99-åriga och 999-åriga arrendefastigheter, samt äganderätter (eviga) - för att uppskatta diskonteringsräntan.

"Människor köper fastighet i dag - en kostsam investering - eftersom detta ger dem bostadsförmåner många år in i framtiden:och det här är vad priset på ett hem fångar. Premien som betalas för en egendom under ett 99-år eller ett 999-år arrendefastighet berättar om hur människor värderar framtiden, eftersom nyttan som tillhandahålls av en egendom sträcker sig längre än en 99-årig eller till och med en 999-årig arrendefastighet. Mindre rabatter för framtiden betyder att du värderar det mer, " förklarade professor Liu.

Tillämpa ickelinjär panelregressionsanalys på bostadsförsäljningsdata, teamet uppskattade diskonteringsräntor som börjar på cirka 2,5 till 4 procent per år under de första 100 åren, och sjunka till 0,5 till 1,5 procent per år till det fjärde århundradet. Detta förklarar varför en ägarfastighet vanligtvis säljs för 15 till 20 procent mer än en 99-årig arrendefastighet och cirka 3 till 5 procent mer än en 999-årig arrendefastighet. För att isolera prisskillnader på grund av skillnader i hyreslängd, teamet var noga med att kontrollera bostäder som också ledde till prisskillnader, som lägenhetens grannskap, golvutrymme, och våning.

Assoc Prof Fesselmeyer delade, "Singapores bostadsköpare visar oss genom sina faktiska val att de är förvånansvärt tålmodiga, att de värdesätter framtiden, och är villiga att betala en premie för mycket långsiktiga tillgångar. Det är som att betala en premie av dagens konsumtion för att skydda miljön i framtiden – och i det här fallet, det är deras bostad i ett kassaskåp, rena, och levande Singapore."

Teamet noterade att de diskonteringsräntor som de drog slutsatsen från sin forskning är betydligt lägre än de räntor som vanligtvis används för att utvärdera offentlig politik. Utrustad med lägre diskonteringsräntor som sätter mer värde på att skydda sin framtid, samhället runt om i världen kan, till exempel, mer eftertryckligt välja förnybara energikällor framför miljösmutsiga kol för att generera el, ren transport över smutsig diesel för att driva stadståg och bussar, eller investeringar i kolbindning över nuvarande förbrukning.

Docent Prof Salvo observerade, "Vårt konstaterande att diskonteringsräntor sjunker till 0,5 till 1,5 procent per år innebär ett större värde för offentliga investeringar som görs idag och som ger avkastning till samhället många år i framtiden. Detta är viktigt eftersom att använda en konstant diskonteringsränta på säg 4 procent per år innebär att fördelar som insetts om bara några decennier från och med nu görs värdelösa i dagens dollar i en kostnads-nyttoberäkning, felaktigt undervärdera fördelarna med att bromsa klimatförändringarna eller investera i långsiktig infrastruktur."

Teamet noterade att eftersom lägre och sjunkande diskonteringsräntor innebär högre koldioxidpriser - den så kallade "sociala kostnaden för kol" - översätts detta till uppfattningen att regeringar bör agera globalt för att höja kolpriserna avsevärt, till gagn för framtida generationer.

Forskarna hoppas att dessa resultat kan vägleda beslutsfattare i användningen av kostnads-nyttoanalys, särskilt för att på lämpligt sätt värdera kostsamma åtgärder för att minska klimatförändringarna. För att ta projektet vidare, de undersöker insamlingen av bostadsmarknadsdata från senare år och i olika jurisdiktioner som Storbritannien som har en liknande ägarstruktur som Singapores – eftersom det kan finnas intressanta kulturella och demografiska skillnader i hur framtiden diskonteras till förmån för nutiden.