Liksom många invånare som bor nära Calgarys floder, översvämmades Irenes hus i juni 2013 när kraftiga nederbörd smälte snöpackningen i Klippiga bergen och översvämmade stora delar av södra Alberta i vad som vid den tiden var den dyraste katastrofen i kanadensisk historia.

Irene såg hur hennes ägodelar flöt nerför gatan. Allt i hennes källare och första våningen i hennes hem fick slängas i en sophög på hennes gårdsplan.

När hon reflekterade över detta trauma och hennes hems förödelse sa hon:"Utvecklare kommer undan med mycket skit som de inte borde komma undan med." Hon mindes att hon bråkade flera år tidigare med byggherren om hur nära floden den planerade att bygga husen och undrade om det kunde ha varit värre om hennes hem hade byggts så nära floden som ursprungligen planerats.

Jag var en del av ett team som studerade bostäder, miljöutsikter och faror som intervjuade invånare i Calgarys översvämningsdrabbade stadsdelar. Anmärkningar som Irenes var vanliga.

Calgary och många andra städer, inklusive Montréal, Vancouver, Myrtle Beach och Houston, fortsätter att bygga hus i områden som hydrologer och ingenjörer har utsett som högrisk för översvämning.

I de flesta jurisdiktioner är husbyggare inte ekonomiskt ansvariga för översvämningar särskilt länge. I Alberta är ansvarsperioden ett år, då risken överförs till husägare. Efter översvämningar och andra katastrofer visar forskning att utvecklingen av nya bostäder inte saktar ner utan intensifieras, eftersom översvämmade fastigheter tappar i värde, köps av byggherrar och, när minnet av översvämningar bleknar, blir lukrativa investeringar.

Invånarnas synvinkel

De invånare jag pratade med såg utvecklare som närsynta kapitalister som väljer vinst framför säkerhet. Scott berättade för mig att även om utvecklare är ansvariga för att driva risken, "Du kan inte skylla på utvecklarna, de är ... där för att tjäna pengar, eller hur? Och om staden säger att du kan bygga där då, bingo! ... De tjänar en lugg."

Överraskande nog, även om deras hem hade översvämmats, var invånarna inte arga på utvecklare för att de placerade husen nära en fara. Snarare var de resignerade till det.

På frågan om vad de tyckte borde göras för att skydda människor från översvämningar hade invånarna två väldigt olika förslag.

Bättre regler

En ansenlig grupp Calgarians förespråkade nya statliga bestämmelser som begränsar utvecklingen i översvämningsbenägna områden för att tygla utvecklare.

Rachel sa, "De kan inte bygga där staden säger att de inte kan... Det måste vara regeringen som säger att det inte kan göras."

Gary sa att han tror att Calgarys kommunala regering "saknar bollar" för att stå upp mot utvecklare och reglera utvecklingen av översvämningsslätter. På frågan varför det var det, sa han:"Det handlar om pengar" och det politiska inflytande som utvecklare utövar över stadsfullmäktige. Invånarna såg kommunstyrelsen som svag, ineffektiv och ovillig att stå upp mot utvecklare.

Ganska ofta insisterade samma personer som argumenterade för bättre statliga regler för utveckling av översvämningsslätter också att regeringen skulle förse bostadsköpare med ett avslöjande av bostadens läge i ett översvämningsutsatt område, ett drag som fastighetsbranschen har kallat "idiotiskt" och en som skulle "döda marknaden".

Tasha önskade att hon hade blivit informerad om risken innan hon köpte sitt hem, och sa till oss, "Jag har bott här i 42 år och jag har aldrig hört talas om "översvämningskanter" ... kanske fastighetsmäklare borde vara mer uppmärksamma om det."

Översvämningskanten är det område som gränsar till floden med mätbar översvämningsrisk – vanligtvis större än en procents årlig sannolikhet för översvämning. Angela sa att varje förklaring måste gå längre än ett enkelt avslöjande och "förklara vad det betyder." Många föredrog denna typ av ny reglering.

Köparen akta dig

Som man kan förvänta sig i Alberta, en plats känd för högerpopulism, tryckte andra deltagare tillbaka mot nya regler och sa att individer måste bära ansvar. De ställde upp på den privata äganderättens helighet och deras avsky för regeringens övergrepp. De ansåg att köpare måste akta sig och nämnde ofta behovet av "sunt förnuft".

Caleb sa:"Jag tror att människor kan bo var de vill, men jag tror att de måste bära den risken." Andra kallade det "instinktivt".

Sociologer, som jag, är ofta kritiska till "sunt förnuft", och tittar på hur sådan för given kunskap är en kulturellt beroende och kontextuellt specifik produkt av socialisering. Ändå såg många Calgarians inte på det så och trodde inte att regeringen skulle göra intrång i privat äganderätt.

Försiktighetsåtgärd mot vinster

Calgary fortsätter, liksom många städer, att utveckla nya bostäder nära floder. Nya stadsdelar som Riverstone och Quarry Park erbjuder bostäder som marknadsförs för sitt pittoreska boende och tillgång till floden.

I andra områden rivs äldre bostäder nära floden för att ge plats åt utfyllnadsområden - vanligtvis två eller flera bostäder på en befintlig tomt. Dessa utfyllnadsutvecklingar ökar tätheten i samhällen som gränsar till floden, vilket utsätter fler invånare i riskzonen.

Bristen på konsensus bland studiedeltagarna var också anmärkningsvärd. Medborgaraktivism tenderar att få blandade resultat när det gäller att påverka regeringens beslutsfattande om utveckling även när det råder relativ konsensus. Men när det gäller att begränsa utvecklingen nära floder finns det ingen sådan konsensus, vilket kan göra det svårt för invånarna att mobilisera.

Min egen uppfattning är att kommunerna måste stå upp mot pengarnade utvecklings- och bostadsbyggande intressen genom att begränsa tillväxten nära floder, som istället bör bevaras som grönområde.

Detta tillvägagångssätt kallas ofta "rum för floden", och är särskilt populärt i norra och västra Europa. Med detta tillvägagångssätt bevaras områden omedelbart intill vattenvägar, vilket ger estetiskt och rekreationsvärde, och människor flyttas bort via köp när det behövs. Nyutveckling är begränsad. Det har importerats och applicerats i nordamerikanska städer som Norfolk, Virginia, men med varierande grad av konsekvens och framgång.

Det mer flyktiga klimatet vi upplever till följd av klimatförändringarna kommer utan tvekan att medföra nya översvämningshändelser nära floder och ökande översvämningsförluster. Samhället måste arbeta hårdare för att hålla människor och egendom borta från vattnet, till att börja med att stoppa ny utveckling nära dessa faror. Det första steget för att ta sig upp ur ett hål är förstås att sluta gräva.