Nationalkabinettet tillkännagav ett moratorium för vräkningar för drygt en vecka sedan som svar på covid-19-pandemin. Som regeringsministrar och kommentatorer har försökt klargöra, det är endast avsett att stoppa vräkningar – inte hyresbetalningar. Men de plötsliga förlusterna av jobb och inkomster gör att många hushåll inte kan fortsätta att betala hyror före krisen.

Hyresgäster söker hyressänkningar eller befrielse från sina hyresvärdar, med oroväckande blandade resultat. Det är dags för regeringar att gå in och lösa problemet, genom att lagligen föreskriva hyressänkningar över hela linjen.

Ny analys av hyresgäster och hyresvärdars hushållsekonomi visar tydligt att den senare gruppen är mycket bättre lämpad att ta en ekonomisk törn från denna pandemi.

Hittills har statsministern uppmuntrat hyresgäster och hyresvärdar att göra individuella arrangemang. I avsaknad av några statliga riktlinjer, agenter och hyresgästrepresentanter är överens om detta:situationen är en enda röra.

Vissa hyresvärdar och agenter svarar sympatiskt. Andra är tveksamma, uppenbarligen försiktiga frivilliga nedsättningar kan ogiltigförklara deras försäkring. Vissa insisterar på full betalning, eller till och med höja hyrorna. Och några rådde hyresgäster att dra på sin pension för att betala hyra - tills ASIC varnade dem.

Varför ska regeringen gå in?

I går tog Riksrådet upp kommersiella hyresrätter, men lämnade återigen bostadsarrenden åt sidan. Det ligger inom statens och territoriets regeringars makt att reda ut denna röra. De skulle kunna lagstifta för att sänka hyrorna till någon bråkdel av nuvarande hyror eller till noll – ett fullständigt upphävande av hyresskulder under den deklarerade varaktigheten av pandemin.

Med federalt regeringssamarbete, ränta på bolån skulle kunna få samma behandling:obligatoriskt reducerad eller inställd på grund av pandemin, med uppskjuten kapitalåterbetalning.

Detta är det lämpliga svaret på denna kriss säregna natur. Nyckelpunkten här är att regeringen medvetet undertrycker ekonomisk aktivitet för att förhindra överföring av viruset. Med hushållens inkomster mycket minskade – och regeringar som försöker fylla på dem med nya betalningar – är det vettigt att också minska hushållens utflöden.

En titt på hyres- och hyresvärdens ekonomi

De största hushållsutgifterna att minska är hyra och räntor. Här är en snabb skiss över inkomster och utflöden i den australiensiska privata hyressektorn, med de senaste tillgängliga siffrorna från ABS, ATO, Produktivitetskommissionen och detaljerad analys av tidigare omgångar av data förra året av Kath Hulse, Margaret Reynolds och jag.

Cirka 2,5 miljoner australiensiska hushåll hyr privat. Drygt hälften är bland de lägsta 40 % av hushållen efter inkomst. Ungefär en tredjedel är låginkomsthushåll som betalar mer än 30 % av sin inkomst i hyra – och det är före covid-19 inkomstförlusterna.

Privata hyresgäster betalar cirka 43 miljarder A$ per år i hyra till en annan, mindre grupp hushåll:Australiens 1,3 miljoner hyresvärdshushåll.

Lite mer än hälften av hyresintäkterna, 22 miljarder USD, rinner ut igen till bankerna, som räntebetalningar på investeringslån. För 60 % av hyresvärdarna flyter räntorna ut, plus andra fastighetsrelaterade utgifter, är större än deras hyresintäkter:de är negativt inriktade. För dem, hyresintäkter handlar inte om att sätta mat på bordet; det är att delfinansiera deras investering eller spekulation i fastigheter.

Denna negativt inställda grupp får höga inkomster från arbete och andra källor. Bortsett från deras nettohyresförluster, de har en genomsnittlig årlig beskattningsbar inkomst på cirka 94 A$, 000, mot 54 A$, 000 för icke-hyresvärdar. Hyresvärdars övriga inkomster kan ha drabbats av covid-19, men de vanligaste yrkena för denna grupp – chefer, legitimerade sjuksköterskor och revisorer — har förmodligen klarat sig bättre än fritids- och spelarbetarna.

Hyresvärdar som får positiva nettohyresintäkter får för det mesta andra inkomster också. Deras genomsnittliga årliga skattepliktiga inkomst är A$66, 000:- innan nettohyra tillkommer.

Ett relativt fåtal hyresvärdar, 16 %, är efter pensionsåldern. De kan mycket väl förlita sig på hyresintäkter för konsumtion, men, i genomsnitt, de är rika, med nästan 3 miljoner USD i nettoförmögenhet.

En sista punkt om hyresvärdar:de är mer benägna att ha en partner än icke-hyresvärdar. Förmodligen, sedan, de har tillgång till delade resurser när det är tufft. Den genomsnittliga disponibla hushållsinkomsten för hyresvärdar är A$135, 000 om året, mot 82 A$, 000 för icke-hyresvärdar.

Så, minskade hyresgästernas hyresutflöden, Hyresvärdens hushåll är relativt väl positionerade för att stå för en minskning av sina hyresintäkter.

Hur man lättar bördan för hyresvärdar

Hyresvärdar skulle, självklart, vill också minska sina egna utflöden. Det har de förmodligen redan gjort, eftersom pandemin har stängt så många diskretionära utgiftsmöjligheter.

Ett annat utflöde – de 3 miljarder A$ per år som de spenderar på fastighetsmäklare – skulle också minska, eftersom ombudsarvoden mestadels beräknas som en andel av hyran. Detta skulle orsaka smärta för medel, men många av deras aktiviteter – inspektera fastigheter, handlägga vräkningsförfaranden, att genomföra marknadsföringskampanjer – behövs inte i en pandemi. JobKeeper-betalningar kan stödja deras företag.

Den största smärtan skulle vara ränteutflödet. Men låt oss också minska eller avbryta intresset, för både ägare och hyresvärdar. Detta skulle minska inkomsterna för bankerna, vilket skulle få problem när deras egna skulder till hela finansiärer förfaller.

Och vid den tidpunkten kan en riktigt användbar förhandling äga rum mellan banker och den australiensiska regeringen. De kunde "sätta sig ner, prata med varandra och reda ut det här" - som premiärministern har föreslagit till miljontals individer - för att fortsätta att fungera, i utbyte mot en reformerad tjänst och en offentlig andel.

I vanliga tider, hyror och räntor har en kontroversiell roll i ekonomin. De utvinner värde från produktiva aktörer i ekonomin till förmån för ägare av egendom och finansiella tillgångar, och är föremål för spekulationer. Men, som den politiska ekonomen David Harvey konstaterar, de har också en samordnande roll som driver konkurrens och framtida produktion.

Men det är inga vanliga tider. För tillfället, åtminstone, vi behöver inte hyra för att samordna vad ekonomin måste göra. Vi måste producera det väsentliga och allt annat som säkert kan göras hemma, med resten av produktionen i viloläge. Och vi måste se till att hushållen har tillräckligt med inkomster för det väsentliga, med minskningar av inkomsterna rättvist fördelade.

Den här artikeln är återpublicerad från The Conversation under en Creative Commons-licens. Läs originalartikeln.