Australien är alltmer kopplat till en snabbt växande global befolkning. Befolkningen i Sydney och Melbourne förväntas båda överstiga 8,5 miljoner år 2061. Hur kommer Australiens städer att se ut då? Kommer de fortfarande att vara bland världens städer med lägst täthet?

Sådana vidsträckta städer resulterar i ekonomisk (produktivitet), sociala (rumsliga nackdelar) och miljömässiga svagheter (inklusive ett mycket stort ekologiskt fotavtryck). Kan våra städer förvandla sig till att bli mer konkurrenskraftiga, hållbar, dräglig, motståndskraftig och inkluderande?

Australiens regeringar på alla nivåer strävar efter dessa mål, men de kräver flera övergångar. Utsikterna till framgång beror på den transformativa förmågan hos fyra grupper av intressenter:statlig regering, kommunerna, fastighetsutvecklingsbranschen, och invånare i samhället.

Vår nyligen publicerade forskning har funnit att sådan kapacitet saknas, så omvandling i den skala som krävs är fortfarande en stor utmaning. Vår forskning inkluderade en undersökning i Sydney och Melbourne av förortsbors attityder till boende med medelhög täthet och förändring av grannskap – i huvudsak "ljudande" samhällets förmåga till förändring. Den här artikeln utforskar några av resultaten.

Så varför spelar samhällets attityder i förorten någon roll? Den viktigaste förändringen involverar formen och strukturen i australiska städer:från en förortsstad med låg täthet till en mer kompakt form som är karakteristisk för Europa. Detta kräver regenerativ sanering:omdirigering av befolkning och fastighetsinvesteringar inåt till sanering av bruna fält och gråfält, snarare än utåt till greenfields utveckling, och öka utbudet av bostäder med medeldensitet – den "saknade mitten".

Till skillnad från greenfields och brownfields, dock, gråfält är upptagna. Mer intensiv urban fyllning utgör en utmaning för invånare i etablerade förorter att dela med sig av sina högre bekvämligheter, utrymme med låg densitet. Och folkvalda kommunalråd tenderar att anpassa sig till sina invånares motstånd mot "överutveckling" och förändringar i "kvarterskaraktär".

Förändras attityder?

I september 2016, Centrum för stadsförändringar undersökte 2, 000 hushåll i Sydney och Melbourne i etablerade förorter i mitten.

Frågade "Vilken typ av bostad skulle du vilja bo i?", nästan 60 % av invånarna i båda städerna föredrog ett fristående hus och en gård. Detta är en minskning från 90 % i början av 1990-talet. Så, inom loppet av en generation, attityder har förändrats avsevärt mot att omfamna boende med högre täthet.

Dock, boendet sträcker sig utanför bostaden. De inkluderar grannskapet och bredare förortskontext. Vår undersökning undersökte tre distinkta livsmiljöer:

1. en separat bostad med trädgård i en förort med dålig kollektivtrafik
2. en medeltät bostad utan trädgård men nära kollektivtrafik
3. en höghuslägenhet i CBD eller omgivande områden.

Svaren visade att när plats kombinerades med bostadstyp, denna avsevärt ökade preferensen för medeltäta bostäder när de ligger i etablerade förorter med bra kollektivtrafik och tillgång till jobb och tjänster. I både Sydney och Melbourne, 46 % förordade detta. Det var samma andel som föredrog en separat bostad och trädgård i en bilberoende förort. Bara 8 % valde lägenheter.

Frågan är om dessa preferensskiftningar återspeglas i invånarnas attityder till tätare bostäder i de egna kvarteren.

Undersökningen visade att 71 % av de tillfrågade var "medvetna om förändringar i grannskapet i sin ort". Denna siffra var identisk för hyresgäster och fastighetsägare.

Färre än 10 % av invånarna i båda städerna tycker att en sådan förändring är bra, men nästan 40 % förstår att det måste hända. Drygt 10 % är neutrala. Preferensen för mindre eller ingen förändring ligger runt 45%.

Detta tyder på att förmågan att acceptera förändring växer, men det är motvilligt och stöds inte starkt.

Undersökningens slutskede undersökte i vilken utsträckning fastighetsägare som övervägde att flytta var medvetna om, eller öppen för, alternativ att sälja som ett konsortium av grannar. Även om det inte är vanligt, exempel rapporteras med värdehöjningar till följd av konsolidering av partier som sträcker sig från 10 % till 100 %.

En fjärdedel av de svarande i Sydney var öppna för att konsolidera fastigheter till salu med grannar. Denna siffra var ännu högre (39 %) för förvaltningsfastigheter.

Vad behöver göras?

Konsoliderad tomtförsäljning är inte en del av affärsmodellen för de flesta fastighetsbyråer, kommunerna, eller fastighetsutvecklare.

Det är ett område där fastighetsutvecklingsbranschen saknar kapacitet och fortfarande misslyckas med att svara på utmaningen med medeldensitet i städerna. Och delstatsregeringar är ovilliga att utöka medelhöga zoner med medeldensitet i storstäderna bortom utsedda aktivitetscentra och transportkorridorer.

Utbudet av väldesignade bostäder med medeldensitet behöver ökas kraftigt i de välbelägna, Etablerade, Låg densitet, förorter i mellanringen. Och det måste ske i en ombyggnadsskala som går utöver den för nedbrytning och återuppbyggnad. Detta skulle möjliggöra mer innovativa, hållbar och estetiskt attraktiv utveckling.

Utfyllnadsmålen för nya bostäder i Australiens största städer sträcker sig från 65 % (Brisbane) till 85 % (Adelaide), med Melbourne och Sydney emellan. Men dessa mål uppnås inte (inte ens Perths 47 %). Greenfield-utveckling är fortfarande den största demografiska absorbenten.

Den viktorianska regeringens senaste tunnelbanestrategi introducerade en ny policyinriktning för att "ge stöd och vägledning för gråfältsområden för att ge fler boendeval och mångfald". Det förändrar inte många invånare i dessa områden förblir motståndskraftiga mot förändringar.

Statliga och lokala myndigheter måste införa nya lagstadgade planeringsinstrument och riktlinjer för att möjliggöra ombyggnad av gråfältsområden. Dessa är fokus för forskning i tre Commonwealth Co-operative Research Centers (se här, här och här).

I ett stadsplaneringssystem som förblir starkt top-down, lokala myndigheter fungerar som det huvudsakliga gränssnittet med lokala samhällen och fastighetsutvecklare på grund av sin roll i planeringsgodkännanden. Ofta återspeglas detta i lokala myndigheters spelande av delstatsregeringens bostadsområdesplaner för att säkerställa att bostäder är "inlåsta" i minimala förändringszoner. Detta indikerar effektivt att mer intensivt infyllningshus bör ske "någon annanstans" (NIMBY-syndromet).

David Chandler, en ledande figur i Australiens bygg- och anläggningsindustri, sammanfattar utmaningarna:

"Förmågan som behövs för att designa och bygga småskaliga medeldensitetsbostäder med tre till tio bostäder upp till tre våningar ovanpå parkeringsplatser under våningen har ännu inte utvecklats. Om medeldensitetsbostäder av den typ som beskrivs här ska kunna utgöra en tredjedel av bostadslandskapet, en ny marknadsföringsplattform och leveransmodell kommer att krävas.

Om regeringar är seriöst inställda på att ta vara på potentialen hos gråfältsplatser och stadscentrum, de kommer inte bara att behöva ta med sig samhället till stöd för dessa mer blygsamma förtätningsinitiativ, de kommer att behöva vara proaktiva för att se till att bostadsbranschen har förmågan att leverera dem."

Denna artikel publicerades ursprungligen på The Conversation. Läs originalartikeln.