Greater Melbourne blev officiellt hem för 5 miljoner människor förra månaden – det är nästan 90 % av statens befolkning. Med dessa siffror i åtanke, delstatsregeringen tar viktiga steg för att ta itu med den växande krisen för billiga bostäder.

Enligt den ändrade plan- och miljölagen 1987, billiga bostäder är "bostäder, inklusive sociala bostäder, som är lämpligt för bostadsbehov med mycket låga, hushåll med låga och måttliga inkomster". Och Victoria står inför en allvarlig brist.

Sedan lanseringen i februari 2017 av Plan Melbourne, storstadsplaneringsstrategin, och hem för viktorianer, strategin för billiga bostäder, planlagen har inkluderat billiga bostäder som ett avgörande syfte.

Detta tillåter frivilliga avtal med utvecklare att tillhandahålla 5-10 % av nya bostäder som kommer att vara överkomliga för hushållen på mycket låga, låga och måttliga inkomster. En pilotprojekt för inkluderande zonindelning på statlig mark kommer att resultera i "minst" 100 prisvärda bostäder. Det privata utvecklingsledda programmet för förnyelse av allmännyttiga bostäder kommer att resultera i "minst" ytterligare 1, 100 enheter.

Men, med tanke på problemets omfattning, hur stor skillnad kommer detta att göra? För att göra en verklig skillnad för bostadsstress och risken för hemlöshet, Plan Melbournes åtagande att använda ledig eller underutnyttjad statlig mark måste skalas upp och omfokuseras. Vår nya rapport ger information om var, varför och hur statlig mark skulle kunna användas för att öka bostäder till rimliga priser.

Vi kartlade 195 hektar statligt ägd mark på 255 platser (se kartan nedan). Den här kartan visar att Victoria har möjlighet att få mycket mer social nytta av sina offentliga marktillgångar.

Hur stor är bristen på billiga bostäder?

När statens regeringsstrategier släpptes, vi hävdade att strategin för överkomliga bostäder är blygsamma mål på 4, 700 bostäder mellan 2017 och 2022 är en droppe i hinken.

Enligt vår rapport, Victoria står inför ett underskott på cirka 164, 000 prisvärda bostäder för hushåll med mycket låga och låga inkomster – och det är innan de står för en befolkningstillväxt på över 2 % per år.

För att belysa problemets omfattning, vi har jämfört antalet hushåll med mycket låga och låga inkomster med tillgången på överkomliga lägenheter.

Välbelägen outnyttjad och lat mark

Om vi ​​tittar på Vancouver i Kanada, stadens bostadsstrategi 2017 syftar till motsvarande 300, 000 bostäder för hushåll med lägre inkomster till 2027. En väsentlig del av denna strategi är att använda all lämplig och välbelägen ledig och underutnyttjad statlig mark.

I april 2018, Vancouver åtog sig också att tillhandahålla 600 enheter av modulärt stödboende för hemlösa på ledig statlig mark. I augusti, hälften av dessa enheter var färdiga eller under uppförande.

För att identifiera sådan mark i Melbourne, vi började med en datauppsättning på över 12, 000 statligt ägda fastigheter identifierade genom titelsökningar och begäranden om Freedom of Information Act. Vi begränsade vår sökning till statliga webbplatser som var överskott, ledig eller "lat" - "lat" mark rymmer redan låga anläggningar som bygdegårdar, hälsokliniker, bibliotek, statliga kontor, parkeringar och barnavårdscentraler men är också kompatibel med att hysa prisvärda bostäder. Vi uteslöt parker och grönområden.

Vi begränsade sedan vår sökning till webbplatser som fick höga poäng på vårt Housing Access Rating Tool (HART).

Detta är ett 20-punktsverktyg som mäter kritiska bekvämligheter och sociala tjänster inom gångavstånd från varje tomt. HART hämtar sin inspiration från 20-minuters stadskonceptet i Plan Melbourne. Vi inkluderade kollektivtrafik, barnavårdscentraler, kommunal skola, parker, bibliotek, mataffärer, bygdegårdar och sjukvårdstjänster.

Få ut det mesta av knapp mark

Det kommer inte som någon överraskning att markkostnaderna är högst i stadskärnan och inre förorter där befintliga transporter och tjänster är starkast. Detta gör det svårt för ideella organisationer att utveckla sociala bostäder i dessa snabbt gentrifierande områden. Faktiskt, Australisk forskning tyder på att markkostnader kan konsumera upp till 30% av kostnaden för utveckling.

Regeringen kan hyra ut sin mark till ideella organisationer för en nominell avgift för att eliminera denna kostnad för bostadsleverantörer. Bygg- och bygglovsbefrielse, påskyndade bygglov, lågränta bygglån och hypotekslån samt pågående subventioner från Commonwealth Rent Assistance kopplade till projekt kan alla bidra till att sänka prisvärda boendekostnader.

Cause We Care House i Vancouver är ett exempel på kreativ användning av "lat" offentlig mark. Det finns ett bibliotek på första våningen, som toppas av fem våningar med bostäder för kvinnor som flyr från våld i hemmet. Genom en kombination av kommunal mark, senior statlig subvention och filantropiska donationer, 21 mammor och deras barn har hittat ett stabilt och tryggt boende till följd av projektet.

Vi samarbetar med Lord Mayor's Charitable Foundation och staden Darebin på en utmaning för prisvärda bostäder för att bygga filantropiskt finansierade sociala bostäder på en lokal statlig parkering nära Preston Market. Staden Port Phillip har redan framgångsrikt prövat den här typen av bostäder som sitter ovanför parkeringsplatser.

Bostadsföretag utan vinstsyfte, Arkitekter och byggare har expertis och erfarenhet för att snabbt skala upp prisvärda bostäder i snabbväxande städer som Melbourne. Så, vad väntar vi på?

Den här artikeln är återpublicerad från The Conversation under en Creative Commons-licens. Läs originalartikeln.