Bostadspolitiken är alltför koncentrerad på förstagångsköpare och bör omfokuseras mot "sistagångsköpare" för att uppmuntra dem i åldern 55+ att minska, enligt en ny rapport för Centrum för studier av finansiell innovation (CSFI).
Rapporten, av professor Les Mayhew, från Cass Business School, framhåller också den finansiella tjänstesektorns roll när det gäller att utöka utbudet av bolån och försäkringar för att göra det möjligt för äldre att tjäna pengar på sin bostadsförmögenhet. Detta skulle inte bara hjälpa dem att finansiera pensionen utan också täcka de stigande kostnaderna för vård.
Storbritanniens bostadskris är resultatet av en växande befolkning och ett otillräckligt utbud av nya bostäder. Demografisk analys tyder på att efterfrågan på boende kan lägga till motsvarande två nya städer, var och en med 100, 000 hem, varje år i 25 år.
Trenden har matats av krympande hushållsstorlek, kopplat till den åldrande befolkningen. Om det fortfarande fanns 2,48 personer per bostad, som 1980, snarare än dagens 2,36, Storbritannien skulle ha 1,3 miljoner fler bostäder tillgängliga, enligt rapporten som stöds av Cass och Aldermore, utmanarbanken.
Men det här är inte bara ett sifferspel. Professor Mayhew finner att, åtminstone på papper Storbritannien saknar inte bostäder; snarare, det saknas rätt typ av bostad. Alltför många äldre sitter fast i hus som inte längre passar dem med brist på prisvärda alternativ av lämplig kvalitet och storlek.
Bevisen tyder på att regeringen bör fokusera politiken på "sista köpare" för att uppmuntra nedskärningar, bland annat via planeringssystemet och skattelättnader. Ett mer effektivt tillvägagångssätt skulle kunna minska behovet av nya bostäder med upp till en fjärdedel varje år.
Huspriserna kommer att falla
Rapporten använder ett nytt koncept som kallas bostadsindex, som kombinerar demografi med data om hushållens sammansättning och bostadsutbud för att analysera tidigare, nuvarande och framtida bostadsbehov.
Den förutspår stora ökningar i parhushåll i 60-årsåldern och enpersonshushåll i 70- och 80-årsåldern. Den förutspår också att priserna kommer att falla under 2020-talet, när "babyboomarna" börjar lämna över sina hem till nästa generationer.
Även om detta kommer att lindra vissa problem på utbudssidan, det hjälper inte de som försöker ta sig upp på bostadsstegen nu eller som sitter fast i bostäder som är för stora. Mer måste göras, t.ex. bygga lämpliga fastigheter för människor att minska till och skapa fler sociala bostäder för unga familjer.
Finansiell innovation för att frigöra bostadsförmögenhet
De finansiella tjänsternas roll är avgörande för att hjälpa människor att tjäna pengar på sin bostadsförmögenhet. Detta gäller inte bara den växande marknaden för bolån med frisläppande av aktier – cirka 4 miljarder pund i utlåning 2018 – utan också för större flexibilitet i bostadsstödd utlåning till personer från 50-årsåldern och framåt.
En annan stor möjlighet som anges i rapporten är att bostadsrätter öronmärks för försäkringar för att täcka vårdkostnader. Tanken är att betalningen för försäkringarna skulle kunna skjutas upp tills bostaden säljs.
Tryggheten i att veta att vårdkostnaderna täcks skulle hjälpa till att planera arv och föra över rikedomar i generationerna. Men bostadsförmögenheten är inte outtömlig och rapporten varnar för hänsynslös utlåning och orealistiska förväntningar.
Rapportens författare, Professor Les Mayhew, sa:
"Den brittiska befolkningen växer och åldras också snabbt tack vare förbättringar i förväntad livslängd. Genom att se på lång sikt, forskningen visar tydligt ursprunget till dagens bostadskris och vad som kan göras för att hantera den. Bättre anpassning av bostadsbeståndet till bostadsbehoven, tillsammans med förbättrade ekonomiska incitament, skulle avsevärt lätta på bostadstrycket till fördel för alla."
Sue Hayes, Group VD—Retail Finance, Aldermore, sa:
"Människor i Storbritannien lever längre, hälsosammare liv, ger större möjlighet till pensionering jämfört med tidigare generationer. Detta skapar nya utmaningar för hur de sköter sin ekonomi senare i livet och för bostadsmarknaden överlag, även om finanssektorn rör sig snabbt för att möta deras olika krav. Produktinnovation har sträckt sig till bolån senare i livet, finansiell rådgivning förbättras och specialiserade långivare spelar en viktig roll genom att investera tid för att bedöma individuella omständigheter, med hög kundvård.
"Rapporten ger många praktiska och genomförbara rekommendationer om hur Storbritannien kan utöka alternativen för äldre husägare och stödja deras ekonomiska frihet. Detta kommer att kräva förändrade tankesätt och en kollektiv omfokusering från regeringen och bostadsbranschen mot att hjälpa senast köpare. Effekten kan ha en betydande inverkan på att tackla den bredare bostadskrisen."
Läs rapporten
Läs 'The Last-Time Buyer:Bostäder och finansiering för ett åldrande samhälle' här.
Läsare kan hitta:
