Ett ymnighetshorn av motsägelse finns i landskapet i Colorados Front Range, vid foten av Klippiga bergen.

I förgrunden av dramatiska toppar och dalar, som aldrig är lågsäsong för en fantastisk ögonblicksbild, är—olje- och gaskällor.

Och de påverkar huspriserna.

Heather Stephens, biträdande professor i resursekonomi och förvaltning vid West Virginia University, fann att skifferutvecklingen negativt påverkar huspriserna, speciellt för hus med privat vatten och närhet till bergen.

Bostäder som är beroende av privat vatten har lägre värderingar på grund av oro över potentiell förorening av grundvatten från närliggande brunnar. Likaså, ett hus med brunnar synliga från fastigheten såldes för i genomsnitt $3, 000 mindre.

Dessa resultat kommer från Stephens analys av data om bostadsförsäljning mellan 2006 och 2014 för Front Range-regionen i Colorado. Stephens skrev studien tillsammans med Amanda Weinstein, University of Akron, som publiceras i den peer-reviewed akademiska tidskriften Tillväxt och förändring .

"Vi finner att skifferutvecklingsaktivitet sänker bostadspriserna, ger några bevis för att invånare i Colorado negativt värderar denna aktivitet, sa Stephens, vid Davis College of Agriculture, Naturresurser och design.

Den mesta befintliga forskningen om skifferutvecklingens inverkan på bostadsvärden har fokuserat på Pennsylvania, sa Stephens. Dessa studier tyder på att endast boende med privat vatten ser negativt på borraktivitet. För Coloradoans i Stephens studie, den negativa uppfattningen är mer allmänt delad.

"Forskningen visar att värdet lokalbefolkningen sätter på skifferutveckling varierar beroende på invånarnas attityder, såväl som närvaron av naturliga bekvämligheter, ", sade Stephens. "Vi finner att borrning negativt påverkar värdet av närheten till bergen och bergsvyer. Vi finner också konkurrens om bostäder och bostadsbyggande konkurrerar om mark och ligger allt mer nära varandra."

Forskarna bestämde sig för att fokusera på Colorado eftersom det fungerar som en passande kontrast till Pennsylvania. Jämfört med Keystone State, Colorado har bevittnat en befolknings- och bostadsboom. Colorado-invånare tenderar också att värdera naturliga bekvämligheter och miljöskydd mer, sa Stephens.

"Vi måste ha en mer nyanserad titt på lokala områden och inte bara anta att det som hittades i Pennsylvania kommer att gälla överallt, " sa hon. "Med det här projektet, vi trodde, "Varför inte undersöka någon annan plats?" Så att om vi fick samma resultat, vi skulle kunna börja generalisera att det här är vad du hittar i hela USA."

Colorados naturliga bekvämligheter påverkar kapitaliseringen av skifferutvecklingen till bostadspriserna. Ett hus med utsikt över många bergstoppar säljs för cirka 2,5 procent mer, eller i genomsnitt mer än $8, 000.

Frasen "utom synhåll, out of mind" kan fånga dikotomien mellan Pennsylvania och Colorado när det gäller synlighet.

"Om du bor i Pennsylvania eller West Virginia, du kanske inte kan se brunnar från ditt hus. Om jag bor över en kulle, Jag kanske inte inser att en brunn är i närheten, " sa Stephens. "Men på Front Range i Colorado, det är väldigt platt, och så är det Rockies. Du kan se brunnar tydligare."

Stephens erkände att olje- och gasutveckling leder till positiva effekter, som lägre energipriser över hela USA. de flesta av kostnaderna för utvecklingen bärs av lokala invånare och samhällen nära skifferutvecklingen, Hon sa.

"En utökning av olje- och gasproduktion i ett rikt område kommer att påverka områdets naturhuvudstad, det finns alltså en substitutionseffekt mellan ökad tillväxt från utveckling av skifferolja och gas och en minskning av värdet på bekvämligheter, sa Stephens.

"När skifferutvecklingen ökar, Politiker kan behöva överväga politik för att ta itu med denna substitutionseffekt och för att behålla eller till och med förbättra naturkapitalet i dessa områden. Investera de omedelbara vinsterna, genom avgångsvederlag eller andra avgifter, från olje- och gasutvinning till naturhuvudstaden i dessa områden kan bidra till att säkerställa att dessa bekvämlighetsrika områden bibehåller sin livskvalitet och fortsätter att uppleva tillväxt på lång sikt."

Stephens bedriver också forskning om skifferutvecklingens inverkan på West Virginia med en pågående doktorsexamen. student i naturresursekonomi och hoppas att de resultaten kommer att finnas tillgängliga inom en snar framtid.