Det är ingen nyhet att hyresbostäder är mindre energieffektiva än andra bostäder. Även om energieffektivitet ger utdelning för en ägare, hyresvärdar har små incitament att investera, eftersom de skulle stå för kostnaden utan att uppleva fördelarna. Hyresfastigheter tenderar därför att vara svårare och dyrare att värma och kyla.

Detta är inte ett nytt fenomen. Dock, nuvarande trender gör frågan mer brådskande.

Med fler människor som hyr i Australien, fler människor, inklusive mer utsatta människor, bor i ineffektiva hyresfastigheter. Ytterligare, ökade energikostnader innebär att ineffektiva hyresbostäder förvärrar sociala nackdelar, genom högre elräkningar och sämre hälsa.

I detta sammanhang, miniminormer för energieffektivitet för hyresfastigheter har aldrig varit mer brådskande.

Fler hyresgäster bor längre i särskilt ineffektiva bostäder

Att hyra är inte längre bara ett mellanrum mellan att bo hos föräldrar och att äga en bostad. I takt med att den privata hyressektorn har vuxit, långtidsuthyrning har blivit mycket vanligare.

Följaktligen, fler familjer hyr, liksom fler äldre australiensare:två av fem hyreshushåll inkluderar nu beroende barn, och befolkningen av privata hyresgäster åldras snabbare än befolkningen i allmänhet. Fler människor hyr, hyra längre, och hyra senare i livet.

Dessa människor bor i fastigheter som är mycket mindre energieffektiva. Hyresgäster är fyra gånger mer benägna att bo i ett hem utan isolering, och de är mindre benägna att få fönsterbehandlingar, såsom gardiner.

I akten, den enda australiska jurisdiktionen som har ett obligatoriskt system för information om energieffektivitet för hyresfastigheter, en av fyra avslöjade betyg för hyresfastigheter är noll.

I kontrast, bara en av 20 fastigheter till salu har betyget noll, lägsta möjliga betyg. Människor som hyr lever i en annan värld:en värld av ineffektiva, oisolerade hem, svårt att värma eller kyla.

Ineffektiva hyresbostäder vidmakthåller sociala underlägen

För vissa hyresgäster, kostnaden för energiineffektivitet står på deras elräkning. För andra, särskilt låginkomsttagare, kostnaden de står inför är ett hem som gör dem eller deras familjemedlemmar sjuka.

Människor med låga inkomster är mer benägna att vara hyresgäster och att spendera mer av sin inkomst på kostnader för energi, förvärrar skadorna av ineffektiva hyresfastigheter.

I Australien, två av fem hushåll i den lägsta inkomstkvintilen är hyresgäster, jämfört med ungefär en av fyra i den bredare befolkningen.

Även om låginkomsthushåll spenderar mindre på bränsle i absoluta tal, sådana utgifter är en större andel av deras inkomster:en nyligen genomförd granskning visade att australiensiska hushåll i den lägsta inkomstkvintilen spenderade 6,4 procent av sin inkomst på el och gas, jämfört med 2,8 procent för hushåll i mellankvintilen.

Denna andel har ökat under det senaste decenniet, efter slående ökningar av de verkliga kostnaderna för el och gas. För låginkomsthushåll, ineffektiviteten hos hyresfastigheter förvärrar en redan svår situation.

Kombinationen av ineffektiva bostäder och stigande energikostnader gör det svårare för människor att värma upp sina hem, äventyra deras hälsa. Förvånande, fler australiensare dör av kallt väder än av värme.

Detta är sannolikt en konsekvens av dålig kvalitet på bostäder, med tanke på att Sverige har en betydligt lägre andel dödsfall som kan hänföras till kyla:3,9 procent jämfört med 6,5 procent i Australien.

Att förbättra energieffektiviteten i hemmen har kopplats till minskad tid på sjukhus, lägre blodtryck, och färre lediga dagar från jobbet eller skolan. Ineffektiva hyresbostäder lämnar människor i en farligt kall miljö, vilket resulterar i sämre hälsa och dödsfall som kan förebyggas.

Minimistandarder för energieffektivitet kan lösa detta problem

Hyresfastigheter har så låg energieffektivitet på grund av splittrade incitament:"För hyresvärdar finns det få incitament att investera i energibesparing om alla fördelar tas upp av hyresgästerna men deras värde inte är tillräckligt för att få högre hyror." Så, istället för att hyresvärdar betalar för förbättringar, människor i hyresrätter slutar med att betala levnadskostnaderna i en ineffektiv bostad.

Försöken att lösa detta problem med enbart subventioner har genomgående misslyckats. Även om olika australiensiska program har erbjudit hyresvärdar ekonomiska incitament för att förbättra energieffektiviteten för hyrda fastigheter, upptaget har varit försumbart.

De allra flesta av Australiens hyresvärdar är så kallade "mamma och pappa" hyresvärdar med bara en investeringsfastighet, och en växande användning av fastighetsförvaltare tyder på att de är allt mer ovilliga att vara praktiska med sina investeringar. Det verkar som att hyresvärdar är för oengagerade för att enbart svara på ekonomiska incitament.

Istället för bara subventioner, det bästa alternativet är att använda "morot och pinne-metoden":ge incitament genom rabatter eller skattereformer, samtidigt som man skapar en rättslig skyldighet och verkställighetsmekanismer genom minimistandarder. Hyresvärdar bör åläggas att se till att deras fastighet uppfyller en minimistandard för energieffektivitet innan den kan hyras ut.

Minimistandarder har en dimension av social rättvisa:de säkerställer att alla hyresgäster kan dra nytta av energieffektivitet, inte bara de som har råd med de bästa fastigheterna.

Dessutom, miniminormer skulle minska möjligheterna för hyresvärdar att få ut höjd hyra från hyresgästerna. Även om energieffektivitetsfunktioner drar till sig en hyrespremie, detta beror på att sådana funktioner är sällsynta och har bristvärde. Om funktioner som takisolering fanns överallt, de kunde inte få en premie.

Vidare, minimistandarder är populära. I en viktoriansk undersökning av hyresgäster och hyresvärdar, standards were supported by over 90 per cent of renters and 70 per cent of landlords.

A 2018 survey of 1000 Australians found that 80 per cent supported minimum standards for rental homes "to ensure that they are safe, comfortable and have low energy bills." The Australian community, including landlords, understands the role of standards to improve affordability and well-being.

People who rent deserve decent homes

Every Australian state and territory should establish minimum energy efficiency standards for rental properties. A growing number of people are living in rental properties, at all stages of life, particularly people on low incomes.

Energy costs are consuming a growing chunk of the household budget, especially for the most vulnerable, who are more likely to be renting. And rental properties have significantly worse energy efficiency than owner-occupied properties, increasing bills and harming health.

While the Australian dream of homeownership is out of reach for a growing number of Australians, the dream of a comfortable, liveable home need not be.

Minimum energy efficiency standards can ensure that an increasing number of vulnerable households, renting privately, can enjoy the right to live safely, in dignity and comfort in their home.