För inte så länge sedan var Australiens bostadsboom i full gång. Investerare satsade på stigande fastighetsvärden, som steg med 13 % i Sydney och 15 % i Melbourne under året till mitten av 2017. Nu har tillbakadragandet av utländska köpare och försiktighetsrestriktioner för lös utlåning till lokala investerare avslöjat hur ihålig boomen var.

Under hela högkonjunkturen, Politiker och fastighetskunniga hävdade konsekvent att leveransen skulle förbättra överkomligheten. Som vi nu ser, när priset en fastighet kan få sjunker, det gör också lusten att bygga den. Det var skenande pris tillväxt som underbyggde utvecklarnas vädjanden om att lägga till utbud, inte en önskan att göra bostäder mer överkomliga.

Vi ser nu snabba nedgångar i godkännanden och byggstarter som spekulativ efterfrågan från investerare, och pengarna det förde till marknaden, har fallit bort.

Ironiskt, fallande priser kommer inte att förbättra överkomligheten för människor som är uteslutna från marknaden. Bankerna stramar åt utlåningsmetoderna och stagnerande lönetillväxt begränsar köpkapaciteten för de som är fångade i låginkomstekonomin. Sann, fallande priser är välkomna för några första bostadsköpare som nu finner ett köp möjligt. Men den snabba inflationen av huspriserna för länge sedan överträffade vida de flesta hushåll med lägre inkomster att köpa en bostad.

Vår analys för NSW Community Housing Industry Association (CHIA NSW) och Homelessness NSW, bygger på den senaste AHURI-forskningen, visar att marknaden inte kan tillgodose runt 12 % av alla hushålls behov. Endast en tredjedel av dessa är inhysta utanför marknaden i allmännyttiga eller kommunala bostäder. Resten är i överfulla hem, hyresstress eller till och med hemlös.

Inför en nedgång på bostadsmarknaden, samma fastighetskunniga varnar nu strängt för åtgärder som ytterligare skulle dämpa spekulativa investeringar i bostäder. Dock, det är just nu att ta itu med de problem som har byggts upp under många år och att sätta dynamiken i bostadssystemet på ett mer överkomligt spår.

Avveckla spekulativ aktivitet genom att minska negativa växelkurser och rabatter på kapitalvinstskatt, slå ner på olämpliga utlåningsmetoder, och ökad reglering om oacceptabel byggpraxis bör alla följas upp på allvar på alla nivåer av myndigheter.

Leverera de bostäder vi behöver

Den större frågan som återstår då är:vad är framtiden för bostadsförsörjningssystemet i Australien?

Historien har visat att investeringar i den privata sektorn inte ensamma kan tillhandahålla de nödvändiga bostäderna, speciellt för de mest utsatta. Det kan inte heller producera konsekvent utbud genom sina boom-and-bust-cykler. Så nu är det också dags för ett förnyat samtal om hur att leverera den bostad som behövs mest, och WHO borde göra det, speciellt för dem som står inför kronisk hyresstress.

Marknader har aldrig levererat bostäder överkomliga till dem med låga inkomster utan subventioner från regeringar. Faktiskt, ett berg av subventioner och skattelättnader har kastats på den privata marknaden för att stödja ett sådant mål. Dessa sträcker sig från Commonwealth Rent Assistance för att stödja privat uthyrning och bidrag till förstagångsköpare, till negativ skuldsättning och skattelättnader för kapitalvinster för investerare och husägare, men har inte haft någon märkbar effekt på överkomligheten.

Tron på marknaderna har varit rådande de senaste 30 åren. Som ett resultat, alternativ har uteslutits ur spel.

För att täcka eftersläpningen av ouppfyllda behov och framtida behov, vår nya forskning beställd av CHIA NSW och Homelessness NSW förutspår att, under de kommande 20 åren, två av tio nya bostäder skulle behöva vara för socialt boende och ytterligare en av tio för billiga bostäder. Bara att flytta denna tredjedel av byggandet till icke-vinstdrivande bostadsleverantörer, antingen samhällssektorn eller regeringen, skulle minska leveranskostnaderna – genom att förlora 20 % utvecklarpåslag i ett slag.

Mer allmänt, de medel som behövs för att stödja ett hållbart program för bostäder till rimliga priser kan lätt kompenseras av besparingarna från att skrota nuvarande ineffektiva och inflationsdrivande skattesubventioner till privata investerare.

Utmaningen med en sådan uppgift kan inte underskattas. Ändå erbjuder detta en betydande möjlighet att lösa en rad inbördes relaterade problem med hur bostäder tillhandahålls i Australien. Här är fyra av de största.

1. Stabilisera byggarbetsmarknaden

Social och prisvärd bostadsutveckling skulle garantera byggbranschen med en stadig ström av finansiering för att bygga bostäder på lång sikt. Byggnadsindustrin mobiliserar betydande arbetskrafter. Stabila arbetsströmmar skulle jämna ut den dramatiska nedgången i sysselsättningen som följer med nedgångar i bostäder.

De senaste rapporterna har noterat den accelererade nedgången inom byggbranschen. Reservbanken varnar för att chocker mot löner och sysselsättning utgör ett hot mot ekonomin.

2. Stöd planering för ett förutsägbart utbud

Planeringssystemet skulle tjäna på att få en stor del av de beräknade bostadsbehoven tillgodosedda och tillgodosedda på ett mer förutsägbart sätt. Osäkerheten i högkonjunkturen för bostäder gör det nästan omöjligt att planera förnuftigt för befolkningstillväxt och genomföra strategiska planeringsmål i våra städer och regioner.

Planering för större infrastruktur, såsom sjukhus, skolor och transporter, förlitar sig på att nya bostäder kommer i tid. Allmän inkluderande zonindelningspolicy och rabatterad offentlig markförsäljning för att stödja markförsörjningen för bostäder till överkomliga priser måste vara en förutsättning.

3. Fördelen med att investera i billiga bostäder

Om statliga utgifter för bostäder kan investeras i själva tillgångarna (t.ex. genom en aktieandel i utvecklingen), utgifterna kommer att behållas både för ett bestående socialt syfte och som ett positivt bidrag till statens ackumulerade tillgångsbas.

En rätt utformad, storskalig, ett icke-vinstdrivande program kan innebära att investeringar i nya bostäder blir positivt för statliga och nationella balansräkningar. Detta kräver en förändring i beteende och tankesätt hos vissa finanstjänstemän som ofta ser socialt boende som en skuld.

4. Drive bred produktivitetsutdelning

Annan färsk forskning för CHIA NSW visar att investeringar i lämpligt placerade sociala och prisvärda bostäder har mycket större ekonomiska fördelar. Dessa inkluderar restidsbesparingar för låginkomsttagare som för närvarande trängs in i de yttre förorterna, samt en ökning av humankapitalet till följd av långsiktiga positiva effekter på hushållens inkomster.

Liknande, statliga budgetar gynnas av att minska efterfrågan på sociala tjänster.

Kortfattat, det evidensbaserade ekonomiska argumentet för statliga investeringar i sociala och överkomliga bostäder är starkt. Med tanke på det förestående nedfallet av en fastighetsbust efter den största fastighetsboomen i Australiens historia, nu är det dags att agera och omforma landets bostadssystem på lång sikt.

Men har vi regeringar som är kapabla att föreställa sig de nödvändiga politiska förändringarna eller med modet att genomföra dem? Tid, och nästa val, kommer berätta.

Den här artikeln är återpublicerad från The Conversation under en Creative Commons-licens. Läs originalartikeln.