Vi bygger många lägenheter i Australien. Högdensitetsområden utvecklas i våra större städer. Men dessa byggnader och stadsdelar är ofta inte utformade och förvaltade på ett sätt som möter behoven hos invånare med lägre inkomster.

Vår forskning som släpps idag identifierar fem viktiga problemområden. Vi föreslår också ett brett utbud av lösningar, inklusive sex som beskrivs i den här artikeln. Vissa är lätta att ansöka och andra kommer att kräva mer ansträngning och finansiering.

Affärer som vanligt, dock, kommer att leda till ökande sociala och ekonomiska kostnader. Detta beror på att andelen australiensare som bor i lägenheter, nu en av tio, fortsätter att öka. På senare år har vi har byggt större lägenhetskomplex och skapat fler områden med hög täthet (byggnader på fyra våningar eller mer).

Lägenheter hyser ett brett tvärsnitt av befolkningen. Dock, de är mer benägna än andra boendetyper att hysa människor med lägre inkomster, speciellt i Sydney och Melbourne. Över 70 % av Australiens högdensitetsbostäder finns i dessa två städer.

Hushåll med lägre inkomster har mindre valmöjligheter när det gäller sin livssituation. Det betyder att de är särskilt drabbade om deras byggnad eller grannskap är dåligt utformad eller skött. Det är särskilt viktigt, sedan, för våra planerings- och utvecklingsprocesser att ta hänsyn till deras behov.

Så hur kan vi se till att lägenheterna och stadsdelarna vi bygger uppfyller behoven hos hushåll med lägre inkomster (de lägsta 40 % av inkomsterna)?

Vilka är problemområdena?

Vår forskning undersöker denna fråga. Det inkluderade fallstudier över fyra täta stadsdelar i Sydney och Melbourne.

Dessa fyra stadsdelar hyser låginkomsttagare med varierande framgång. Vi hittade anmärkningsvärda skillnader mellan resultaten av stadsombyggnad som var samordnad och ombyggnad som var ad hoc.

Invånarna i Upper Strathfield i Sydney bodde bredvid en tom utvecklingsplats, utan gatuuppgraderingarna eller parken som de hade fått höra skulle komma. Utvecklingen hade försenats, vilket också försenade de bidrag som behövdes för att tillhandahålla denna infrastruktur. En mormor som vi pratade med går förbi platsen med sina barnbarn för att ta ett tåg för att åka till en park i en annan förort.

I samma kommunområde, Rhodos västra har fantastiska lokala parker och ett mångsidigt samhällscenter. Det designades med insatser från samhället och finansierades genom förhandlade bidrag från utvecklare.

Dessa stadsdelar ger en mycket annorlunda livskvalitet, även om låginkomsttagare bor i båda distrikten och båda är i samma kommunområde. Detta belyser varför förbättrade politiska svar, tillämpas konsekvent i städer, är behövda.

Vi identifierade fem huvudsakliga spänningspunkter när det gäller att leverera högdensitetsbyggnader och områden som möter behoven hos invånare med lägre inkomster. Dessa var:

• konkurrerande incitament mellan utvecklings- och driftsfasen av en ny utveckling, inklusive dåliga utvecklingsbeslut som påverkar byggnadsverksamheten (som att onödigt höja underhållskostnaderna)
• oro över gränserna mellan privata byggnader och det offentliga, inklusive oklara ansvarsfördelningar för underhåll mellan privata och offentliga enheter, utmaningar förknippade med privatägda offentliga utrymmen, och brist på gatuliv när butiker på gatunivå står tomma
• utmaningar när det gäller att anpassa infrastrukturbehov och leverans, som att se till att utvecklarnas bidrag används effektivt för att finansiera den lokala infrastruktur som faktiskt behövs
• spänningar mellan de lokala och statliga myndigheternas roller
• svårigheter att möta behoven hos både nuvarande och framtida invånare. I våra fallstudier från Melbourne i North och South Carlton, till exempel, gentrifiering skapade nya utmaningar, som att vissa invånare måste resa utanför området för att få prisvärda matvaror.

Vilka är lösningarna?

Vår AHURI-rapport, Förbättra resultat för lägenhetsboende och stadsdelar, föreslår prioriteringar för politik och praxis för att hjälpa till att lösa dessa spänningar och vägleda framtida högdensitetsutveckling.

Att implementera dessa rekommendationer kommer att kräva stark samordning av statliga myndigheter i samarbete med privata utvecklare. Att se till att utvecklingen är både allmännyttig och privat lönsam är en utmaning för planeringsmyndigheter.

Mer finansiering till offentlig infrastruktur är avgörande. Invånare med lägre inkomster förlitar sig i hög grad på tjänster och faciliteter som bygdegårdar, bibliotek och parker.

Att förlita sig på utvecklingsbidrag för att tillhandahålla dessa anläggningar kan vara riskabelt. I vissa fallstudier fann vi att bidrag från utvecklare finansierade parker och samhällscentra. I andra, avstannade utveckling lämnade invånarna med dålig lokal service.

Vissa av våra förslag är relativt enkla att tillämpa. Exempel inkluderar:

• ge invånarna tydlig och detaljerad information om sina rättigheter och skyldigheter
• fokusera mer på familjers och barns behov i designprocessen
• bättre samordning av grannskapstjänster.

Andra förslag kommer att kräva betydande ansträngningar och finansiering från både regering och industri. Exempel inkluderar:

• bygga mer överkomliga och sociala bostäder
• anställa dedikerade platschefer för att övervaka ombyggnader i grannskapet
• omdesign av hur lokal infrastruktur finansieras.

Vi måste prioritera dessa förändringar för att säkerställa att våra täta stadsdelar uppfyller behoven hos alla invånare, inte bara de rika. Om vi ​​inte gör det, det kommer att finnas sociala och ekonomiska kostnader.

Lägenhetsboendet växer snabbt, vilket innebär att fler människor kommer att uppleva för- och nackdelarna med att leva med hög täthet under de kommande åren. Underlåtenhet att tillgodose detta skifte, och att minska de ojämlikheter som låginkomsttagare möter, riskerar att undergräva välståndet och den sociala sammanhållningen i våra städer.

Den här artikeln är återpublicerad från The Conversation under en Creative Commons-licens. Läs originalartikeln.