Miljontals amerikanska hem kan bli osäljbara – eller kan säljas med betydande förluster till sina äldre ägare – mellan nu och 2040, enligt ny forskning från University of Arizona.

Studien förutspår att många babyboomers och medlemmar i Generation X kommer att kämpa för att sälja sina hem när de blir tomma nästlare och singlar. Problemet är att miljontals millennials och medlemmar av Generation Z kanske inte har råd med dessa hem, eller så kanske de inte vill ha dem, väljer mindre bostäder i promenadvänliga samhällen istället för avlägsna förorter.

Baby boomers är människor födda mellan 1946 och 1964, medan Gen Xers föddes mellan 1965 och 1980. Millennials föddes mellan 1981 och 1997 och Gen Zers mellan 1998 och 2015.

Studien förutspår att förändringen i bostadsköpbeteenden hos yngre generationer kan resultera i ett överflöd av hem som kan växa så högt som 15 miljoner år 2040, med husägare som säljer för långt under vad de betalade — om de överhuvudtaget kan sälja dem. De flesta äldre kommer att kunna sälja sina hem, studien säger, men det kan bli särskilt svårt i mindre, avlägsna och långsamma eller icke-växande marknader.

Arthur C. Nelson, en professor i stadsplanering och fastighetsutveckling vid UArizona College of Architecture, Planering och landskapsarkitektur, kallar sin förutsägelse "The Great Senior Short Sale" i en tidning som publicerades denna vecka i Journal of Comparative Urban Land and Policy .

En expert på stadsstudier, offentlig politik och markutveckling, Nelson har tillbringat en stor del av sin karriär med att studera den förändrade efterfrågan på förortshem, sedan långt före den stora lågkonjunkturens bostadsmarknadskrasch.

Hans senaste förutsägelse, om det blir av, skulle undergräva ett av de "stora löftena" om husägande för miljontals seniorer, Nelson sa:att ett hem, efter att det har betalats, kan säljas för ett pensionsbo ägg.

"Tänk om du betalar av ditt bolån över 30 år, " han lade till, "och ingen köper bostaden?"

Obalansen på marknaden

Nelsons förutsägelse kommer från att syntetisera data från källor som U.S. Census Bureau och Harvard Joint Center for Housing Studies. Harvard-centret är en ledande datakälla för dem i akademin, regering och näringsliv för att förstå bostadsfrågor för att informera politiska beslut.

Nelson, använda dessa uppgifter, kartlade hur husägarnas åldrar skulle förändras mellan 2018 och 2038. Ser man på tre åldersgrupper – över 65, 35-64 och under 35 – han kom till prognosen i centrum för studien:att det kan finnas färre husägare under 65 år 2038 än det var 2018, även om de allra flesta människor över 65 år 2038 kommer att äga sina hem.

"Det finns en obalans - om de över 65 lastar av sina hem, och de under 65 år köper dem inte, vad händer med dessa hem?" frågar han.

Nelson är noga med att inte överdriva sina upptäckter; miljontals människor kommer att köpa de hem som äldre generationer säljer, han sa.

"Men det stora utbudet är så stort och efterfrågan på dem kommer att bli så liten, i jämförelse, att det kommer att bli ett verkligt problem från och med senare detta årtionde, " han sa.

Nelson sa att han förväntar sig att fenomenet inte kommer att avslöja sig på en gång, men gradvis under de kommande decennierna, vid cirka 500, 000 till 1 miljon hem varje år. Det kommer sannolikt inte att ha någon större inverkan i växande storstadsområden som Phoenix eller Dallas där "tillväxt kommer att lösa alla typer av problem, " han sa, men det kommer att spela roll i tusentals förorts- och landsbygdsområden – inklusive vissa delar av Arizona.

"De människor som äger hem nu i tusentals förfallande samhällen kan helt enkelt behöva gå ifrån dem, " han sa.

Föreslagna policylösningar

Nelsons studie uppmanar lagstiftare att vidta åtgärder, och han erbjuder några egna idéer.

Bland dessa är ett program där den federala regeringen skulle köpa tillbaka bostäder som har eller kan bli osäljbara. Federal Emergency Management Agency gör redan något liknande med hem som eller har skadats eller sannolikt kommer att skadas av naturkatastrofer.

Genom att stå för kostnaden för att köpa dessa bostäder, Nelson sa, regeringen kan hjälpa seniorer att undvika att vända sig till federala sociala stödprogram efter att ha förlorat sina hem. Dessa program är kostsamma för skattebetalarna, och kostnaden är ännu större när program behöver administreras på landsbygden eller i förortsområden – där bostäder förutspås inte sälja, sa Nelson.

"Om du har miljontals äldre utspridda över hela landskapet som kostar en förmögenhet att tjäna, vi kanske är bättre på att hitta sätt att få många att sälja sina hem, ", sa han. "Och då skulle vi faktiskt kunna spara potentiellt miljarder i offentliga pengar som annars skulle användas för att betjäna människor på mycket avlägsna platser och ta bort platser."

Nelson föreslår också program på delstatsnivå som skulle tillåta yngre människor att leva med äldre tomma bodar, ensamstående och andra som bor i bostäder som är större än de kan behöva, men som inte vill flytta.

Genom att dela hem, Nelson sa, äldre människor skulle inte behöva sälja dem, och yngre huskamrater kunde fungera som vårdgivare och fastighetsskötare.

Idén testas redan i städer som Minneapolis och Seattle och över delstaten Oregon, sa Nelson. Där, lagar antogs förra året som gjorde det möjligt för ägare av småhus att dela upp dem i flera enheter.

Nelson avslutade sin studie strax innan utbrottet av coronaviruset blev utbrett. Men pandemin, han sa, gör inte bostadsfrågan mindre akut.

"Vi kommer att vakna upp 2025 – ge eller ta några år – för att inse att miljontals äldre inte kan ta sig ut ur sina hem och att det kommer att bli värre fram till 2030-talet, " sa han. "Vi måste börja göra saker nu för att minska den kommande chocken av att alltför många seniorer försöker sälja sina hem till för få yngre köpare."