En nyhet nyligen om Nya Zeelands radikala nya bostadslag och huruvida sådana åtgärder skulle kunna fungera i Kanada antyder att stigande bostadspriser beror på bristande utbud.

Liberalerna föreslog i sin valplattform att investera 4 miljarder dollar i en kommunal försörjningsaccelerator som syftar till att bygga fler bostäder. Detta är fel tillvägagångssätt.

Om beslutsfattare och den nyligen omvalda regeringen vill förbättra bostäder överkomliga och unga familjers förmåga att bli husägare, måste de vända sin uppmärksamhet mot prisökningarnas primära drivkraft – överladdad efterfrågan, understödd av den heliga kon av icke-beskattning av kapitalvinster på en huvudbostad.

En kör av röster, från bankekonomer till fastighetsbranschen, vidmakthåller argumentet att den främsta orsaken till att huspriserna skjuter i höjden är bristen på utbud. Denna uppfattning har förstärkts i medierapporteringen och betonades i de senaste valplattformarna.

Denna syn på "brist på utbud" bygger på grundläggande Economics 101-läroböcker, där exemplet med widgets och en enkel utbuds- och efterfråganskurva orsakar en minskning av priset.

Men hus är inte widgets. De är unika enheter, både ett grundläggande behov och i allt högre grad en investeringsvara. De är också fixerade på plats och deras värden återspeglar attributen för de platser som köpare värdesätter och är villiga att betala en premie för.

Hem överträffar hushållen

Nationellt mellan 2006 och 2016 lade Kanada till 1,636 miljoner hushåll och byggde 1,919 miljoner nya bostäder, enligt Canada Mortgage and Housing Corporation och Census-data. Så i genomsnitt byggdes nästan 30 000 extra bostäder varje år jämfört med ökningen av antalet hushåll.

I Vancouver översteg nybyggandet hushållstillväxten med 19 procent. I Toronto var det en procent, och Ottawa låg under hushållens tillväxt med fyra procent.

Så, i teorin, mellan 2006 och 2016 borde vi ha sett den största pristillväxten i Ottawa och mindre prispress i Vancouver. Men priserna ökade med 93 procent och 96 procent i Vancouver respektive Toronto, men med bara 47 procent i Ottawa.

Otillräckligt utbud kan vara en bidragande orsak, särskilt i städer där hushållstillväxten överstiger nybyggnation av bostäder, men det är inte den primära eller viktigaste orsaken.

Den mer betydande orsaken är efterfrågan – och inte bara efterfrågans kvantitet, utan kvaliteten på efterfrågan.

Under de senaste decennierna har vi sett ett nytt fenomen med överladdad efterfrågan skapad av hushåll som har avsevärt ackumulerat eget kapital från ihållande värdestegring av sina bostäder, kombinerat med stark inkomsttillväxt och sjunkande och historiskt låga bolåneräntor.

Husägare byter upp

I Kanada säljer vi cirka 700 000 bostäder per år via återförsäljning plus nybyggda bostäder. Det finns 14 miljoner hushåll, så det motsvarar bara fem procent av alla hushåll.

Många av dessa köpare är befintliga ägare som handlar upp. Endast en fjärdedel till en tredjedel av köparna är förstagångsköpare (de flesta i högre inkomstklasser och med föräldrahjälp). Det är den större gruppen – köpare som handlar upp – som har kapacitet att betala dessa höga priser. Visst kan en liten andel av dem också vara utländska köpare och några är investerare, men de flesta är bara vanliga hushåll.

Många befintliga ägare har inkomster långt över medianen. De har också avsevärt ökad köpkraft från historiskt låga räntor, och betydande rikedomar från oförtjänt oväntad vinst skapad av år av stigande priser.

Mer påtagligt är att de undergräver konceptet att ökat utbud kommer att stanna eller bromsa takten för prishöjningar. Alla städer har eftertraktade fastigheter i önskade stadsdelar – ofta blygsamma, äldre bostäder på stora tomter. På grund av det utmärkta läget kan bostäder till exempel i Vancouvers innerstad sälja för mellan 2 miljoner och 3 miljoner dollar eller i Ottawa kanske för 800 000 dollar.

Utvecklare köper ofta dessa tomter, river det befintliga huset och ersätter det med två eller tre moderna nya bostäder. Prissättningen kommer att återspegla de värden som konsumenterna tillskriver det området, vilket oundvikligen överstiger det ursprungliga huspriset.

Utvecklarnas roll

I centrala Ottawa, till exempel, köps befintliga blygsamma bostäder för $600 000 till $700,000, rivs och ersätts med en semi med varje sida säljs för $1,2 till $1,4 miljoner.

Samma sak händer över hela landet, med nya bostäder som kostar långt över – så mycket som det dubbla – vad priset skulle ha varit för det befintliga huset. Det äldre huset skulle ha varit måttligt överkomligt för en ung familj om de inte hade blivit överbjudna av byggherren.

Uppenbarligen kommer denna form av intensifiering (omarbetningen av de exklusiva enfamiljskvarteren) och utökat utbud inte att göra något för att stoppa eller bromsa pristillväxten, särskilt med tanke på efterfrågan från köpare med ackumulerad förmögenhet som söker fastigheter på dessa platser. Mer utbud betyder därför inte lägre priser.

Så om överladdad köpkraft driver upp huspriserna, inte otillräckligt utbud, måste den nödvändiga politiska reaktionen syfta till att stoppa eller undertrycka denna efterfrågan genom att konfiskera en del av den oväntade vinsten av ackumulerad uppskattning.

Detta innebär att ta på sig den heliga kobeskattningen av kapitalvinster på hem – yngre kanadensare kommer att tacka dem för det, och kanske till och med rösta på det parti som har modet att göra det.