Evergrandes fallissemang, en av Kinas största utvecklare, startade en kedja av fallissemang bland utvecklare, vilket utlöste den pågående krisen på fastighetsmarknaden i Kina.
Medan analytiker ofta tillskriver krisen till Kinas skattesystem, markfinansiering, statliga ingripanden och olika andra faktorer, har nyligen genomförd forskning från University of Michigan avslöjat en ofta förbisedd aspekt – fastighetsbranschens koncentrerade natur.
Forskningen, ledd av Lan Deng, professor i stads- och regionalplanering, undersökte Kinas fastighetsindustri från början av 2000-talet till 2018. Den visade att branschen blev allt mer koncentrerad, med stora företag som stod för en växande andel av landets bostadsproduktion. som spelade en betydande roll i marknadens nedgång.
Till exempel stod de fem främsta fastighetsutvecklarna i Kina för 30 % av landets totala bostadsproduktion 2018, jämfört med en andel på 13 % i USA. Bostadsproduktionen i USA var bara ungefär en fjärdedel av vad Kina har producerat i det senaste decenniet.
China Real Estate Top 10 Research Group framhåller ytterligare denna koncentration – bland 10 000 registrerade fastighetsutvecklingsföretag i landet ökade marknadsandelen för de 100 främsta företagen, mätt som försäljningsintäkter, från 28 % 2012 till 58 % 2018 .
Konsekvenserna av att sådana konglomerat misslyckas är omfattande, vilket visades av Evergrande och Country Garden, de två främsta fastighetsutvecklarna i Kina. Evergrande, som en gång stoltserade med en årlig konstruktion på 72 miljoner kvadratmeter, ansökte om konkursskydd i augusti 2023.
Country Garden, vars årliga bostadsproduktion var ungefär dubbelt så stor som Evergrande före pandemin, gick i konkurs i oktober 2023 och stod inför en likvidationsansökan från sin borgenär året därpå, enligt de senaste nyhetsrapporterna. Kollapsen av dessa branschledare har dragit tillbaka hela den kinesiska fastighetsmarknaden.
Koncentrationen av fastighetssektorn i Kina berodde mest på de fördelar som stora utvecklare åtnjuter, enligt studien. Stora utvecklare hade ofta tillgång till lågkostnadskapital. I Kina är alla större banker statligt ägda och bankernas möjlighet att låna ut är därmed hårt reglerad av staten.
Bekymrade över landets ekonomiska överberoende av fastighetsbranschen, de statligt mandaterade endast utvecklare som bedömdes som låg risk kunde få banklån – dessa var vanligtvis stora utvecklare med direkta eller indirekta band till staten.
En annan faktor som bidrog till koncentrationen var Kinas förköpsmodell på fastighetsmarknaden. Enligt förköpsmodellen överförs köparnas handpenning, såväl som deras bostadslån, till utvecklare under utvecklingsprocessen, som sedan används som utvecklingskapital. På grund av riskerna med förköp skulle husköpare i Kina föredra att köpa bostäder från stora företag med etablerade historik.
Kinas öppna markmarknadssystem gynnade också stora utvecklare. I Kina ägs mark av staten och säljs till högstbjudande via en auktionsprocess. Som ett resultat kan endast utvecklare med tillräckliga ekonomiska resurser vinna budet – vanligtvis är de stora utvecklare. Sedan 2006 har den kinesiska centralregeringen infört ett system med markkvoter som begränsar mängden mark som lokala myndigheter kan tillhandahålla för stadsutveckling.
Som ett resultat, från 2004 till 2018, var den årliga ökningen av markkostnaden i genomsnitt cirka 17 %, medan den genomsnittliga årliga ökningen av bostadspriset var cirka 9 %. Att markkostnaden har stigit i mycket snabbare takt än bostadspriserna indikerar en sjunkande vinstmarginal för fastighetsutveckling över tid, vilket gör det svårt för små utvecklare.
"Koncentrationen av fastighetsbranschen förvärrar inte bara utmaningarna för den nationella ekonomin utan har också negativa effekter på lokala ekonomier," sa Deng.
Fastighetssektorn bidrog med cirka 20 % av Kinas BNP. Stora utvecklare expanderade ofta nationellt och letade efter nya utvecklingsmöjligheter utanför sina hemstäder, särskilt i regioner med lägre markkostnader, vilket ledde till ett överutbud av bostäder på dessa platser.
Till exempel byggde Kinas 30 främsta fastighetsutvecklingsföretag i i genomsnitt 80 städer 2017, jämfört med ett genomsnitt på endast fem städer 2003. Evergrande har vuxit från att bygga i 25 städer 2009 till att bygga i 228 städer 2018.
När företagen expanderade över städer var fastighetsutveckling mindre av en lokal verksamhet, eftersom vinster som intjänades genom lokala invånares bostadsköp ofta skickades tillbaka till dessa företags huvudkontor, som vanligtvis är belägna i mer välmående regioner, vilket bidrog till de ökande regionala skillnaderna , fann studien.
Dessutom, när lokala marknader vänder i en negativ riktning, kan dessa stora nationella företag snabbt dra tillbaka sina investeringar från mindre utvecklade platser, vilket sågs under covid-19-pandemin. Detta utsätter lokala ekonomier, ofta beroende av fastigheter som tillväxtmotor, för svåra konsekvenser med liten utvecklingsaktivitet, enligt studien.
Studien är publicerad i tidskriften Housing Studies .
Mer information: Lan Deng et al, Bostadsproduktion och den strukturella omvandlingen av Kinas fastighetsutvecklingsindustri, Housing Studies (2024). DOI:10.1080/02673037.2024.2334797
Tillhandahålls av University of Michigan
