Trots tuffa bankregler som infördes efter förra decenniets bostadskrasch, bolånemarknaden står återigen inför risken för en härdsmälta som kan äventyra den amerikanska ekonomin, varnar två Berkeley Haas-professorer i en artikel som är medförfattad av Federal Reserve-ekonomer. Hotet återspeglar en boom i icke-banksbolåneföretag, en kategori av oberoende långivare som är mer lättreglerade och mer ekonomiskt bräckliga än banker – och som nu har hälften av alla amerikanska bostadslån.

"Om dessa företag går i konkurs, bolånemarknaden stängs, och det har fruktansvärda konsekvenser för ekonomins allmänna hälsa, säger Richard Stanton, professor i finans och Kingsford Capital Management Chair in Business vid Haas. Stanton skrev Brookings tidning, "Likviditetskriser på bolånemarknaden, " med Nancy Wallace, Lisle och Roslyn Payne ordförande i Real Estate Capital Markets och ordförande för Haas Real Estate Group. Du Suk Kim, Steven M. Laufer, och Karen Pence från Federal Reserve Board var medförfattare.

Bankregleringen gav upphov till högkonjunktur hos icke -banker

Under bostadsbysten, icke-banklångivare misslyckades i massor när bostadspriserna sjönk och låntagare slutade göra betalningar, främja en större finansiell kris. Men när bankerna dramatiskt minskade bostadslånen efter krisen, det var icke-banksbolåneföretag som gick in i brytningen. Nu, icke-banker är en större kraft i bostadslån än någonsin. 2016, de stod för hälften av alla bolån, upp från 20 procent 2007, Brookings Institution pappersanteckningar. Deras andel av bolån med explicit statligt stöd är ännu högre:icke-banker har cirka 75 procent av lånen garanterade av Federal Housing Administration (FHA) eller US Department of Veterans Affairs (VA).

Icke-banklångivare regleras av ett lapptäcke av statliga och federala myndigheter som saknar resurser för att vaka över dem på ett adekvat sätt, så risken kan lätt byggas upp utan kontroll. Medan Federal Reserve lånar ut pengar till banker i ett nafs, det gör inte samma sak för oberoende bolåneföretag.

Knapp tillgång till kontanter

I skarp kontrast till banker, oberoende bolåneföretag har lite eget kapital och knappast tillgång till kontanter i en nödsituation. De har kommit att förlita sig på en typ av kortfristig finansiering som kallas lagerkrediter, vanligtvis tillhandahålls av större affärs- och investeringsbanker. Det är ett grumligt område eftersom de flesta icke-banklångivare är privata företag som inte är skyldiga att avslöja sina finansiella strukturer, så Stanton och Wallaces tidning ger den första offentliga tabelleringen av omfattningen av denna lagerutlåning. De beräknade att det fanns ett åtagande på 34 miljarder dollar på lagerlån i slutet av 2016, upp från 17 miljarder dollar i slutet av 2013. Det motsvarar cirka 1 biljon dollar i kortsiktiga "lagerlån" som finansieras under ett år.

Om stigande räntor skulle strypa marknaden för refinansiering av bolån, om en ekonomisk avmattning fick fler husägare att gå i konkurs, eller om bankerna som ger kredit till hypotekslånare avbryter dem, många av dessa företag skulle hamna i problem utan någon utväg. "Det finns en stor bräcklighet. Dessa långivare kan försvinna från kartan, " konstaterar Stanton.

Risk för skattebetalarna

Ringeffekterna av en marknadskollaps skulle vara allvarliga, och skattebetalare skulle potentiellt vara på hugget för förluster som uppstått av misslyckade bolåneföretag. Förutom lån som stöds av FHA eller VA, regeringen avslöjas genom Ginnie Mae, den federala myndigheten som tillhandahåller betalningsgarantier när bolån slås samman och säljs som värdepapper till investerare. Bolåneföretagen är tänkta att bära förlusterna om dessa värdepapperiserade lån blir dåliga. Men om dessa företag går under, regeringen "kommer sannolikt att bära majoriteten av de ökade kredit- och operativa förlusterna, " avslutar tidningen. Ginnie Mae är särskilt sårbar eftersom nästan 60 procent av dollarvolymen av de bolån som den garanterar kommer från icke-banklångivare.

Utsatta samhällen skulle drabbas hårdast. 2016, icke-banklångivare gjorde 64 procent av bostadslånen till svarta och latinamerikanska låntagare, och 58 procent av bolånen till husägare som bor i låg- eller medelinkomstområden, tidningen rapporterar.

Författarna betonar att de hoppas att deras uppsats ökar medvetenheten om riskerna med tillväxten av icke-banksektorn. Det mesta av den politiska diskussionen om att förhindra en ny bostadskrasch har fokuserat på tillsyn över banker och andra inlåningsinstitut. "Mindre tankar ägnas, i diskussioner om reform av bostadsfinansiering och på andra håll, på frågan om det är klokt att koncentrera så mycket risk i en sektor med så liten kapacitet att bära dem, " avslutar tidningen.

Stanton tillägger, "Vi vill göra icke-banksidan till en del av debatten."