Ny forskning från UBC Sauder School of Business docent Thomas Davidoff kan hjälpa till att bekämpa Vancouvers problem med överkomliga bostäder. I ny forskning publicerad i Kanadensisk skattetidning , Davidoff beskriver hur en ny modell för beräkning av fastighetsskatt kan hjälpa hyresgäster.
Enligt Davidoff, eftersom bostadsutbudet i Vancouver är väldigt oelastiskt, även om priserna stiger, det är svårt att lägga till ny kvantitet.
"Rent generellt, ekonomer anser att skatterna bör vara högre på varor som levereras eller efterfrågas oelastiskt, ", sa han. "Eftersom Vancouver har ett notoriskt oelastiskt bostadsutbud, man kan förvänta sig att fastighetsskatten är högre här än på andra håll i Kanada; dock, Fastighetsskatterna är faktiskt väldigt låga i Vancouver. Vi har en hög skattebas eftersom fastigheter är dyra, men på något sätt är fastighetsskattebelastningen låg här."
Resultatet är ett skattesystem som inte är i balans – Vancouver är ett bra ställe att köpa fastigheter på men inte ett bra ställe att försörja sig på, skattepolitiskt.
Hans forskning föreslår att man mäter fastighetsskatter baserat på den potentiella hyran för fastigheten, istället för fastighetens värde. Med hjälp av detta mått, Vancouvers fastighetsskatt bör vara ungefär fyra gånger högre än en typisk kanadensisk stad; för närvarande, de är lägre än en typisk kanadensisk stad.
"Vad jag föreslår är en överföring från ägare till hyresgäster, vilket innebär att fastighetsägare skulle betala mer skatt och hyresgäster mindre, men alla skulle betala mindre inkomst- och omsättningsskatt, ", sa Davidoff. "Detta skulle vara möjligt eftersom en del av de extra fastighetsskatterna skulle stanna inom kommunen, resten skulle sparkas upp till provinsregeringen. Provinsen skulle då kunna sänka inkomst- och försäljningsskatterna för alla, givetvis förutsatt att de behandlar det som en budgetneutral överföring, och inte hitta nya sätt att spendera pengarna på."
Kortfattat, om du ägde ett hus av måttligt värde, "det skulle vara en tvätt, " sa Davidoff. "Om du ägde ett fint hem, du skulle förlora, om du inte tjänar riktigt bra, i så fall är du tillbaka till en tvätt."
Förslaget kan hjälpa hyresgäster, han lade till. "Till exempel, under den nuvarande situationen, om du arbetar inom tekniksektorn och har en bra lön men du verkligen kämpar för att hitta en hyra i Vancouver, även med din höga lön, du tänker:'Jag betalar riktigt hög inkomstskatt och riktigt hög hyra, men min hyresvärd betalar väldigt lite i fastighetsskatt. Om vi bytte det, Jag skulle ha det bättre. "
Att höja fastighetsskatten och sänka inkomst- och försäljningsskatterna kan stimulera ekonomin, säger Davidoff "Folk inser att oöverkomlighet för närvarande hindrar ekonomin, på grund av hur svårt det är att dra arbetare hit till Vancouver som inte kan bo bekvämt. Men att sänka inkomst- och omsättningsskatterna kommer också att stärka ekonomin, eftersom människor kommer att ha mer pengar att spendera och mer incitament att arbeta och göra affärer. Det är detta extra incitament på grund av lägre inkomst- och momssatser som ligger bakom det teoretiska resultatet."
Davidoff tror att hans förslag är genomförbart - för de flesta människor i B.C., en skatt på $3 miljoner fastigheter har inga negativa effekter. Dock, han erkänner att fastighetsskattereformen är politiskt mycket kontroversiell. "Det finns för närvarande ett stort motstånd mot den extra skolskatten på högvärdiga bostäder, men detta är begränsat till ett visst segment av befolkningen, " sa han. "Men det finns också ett mycket viktigt block av väljare - människor nära eller över pensionsåldern, och husägare.
"För dem, att höja fastighetsskatten innebär mindre pengar i fickan, det betyder att värdet på deras egendom faller, och med tanke på var de är i livet, de har redan betalat det mesta av sin inkomst- och försäljningsskatt, så de skulle uppfatta detta som mycket orättvist mot dem. Politiker som hoppas kunna genomföra något som en budgetneutral överföring av egendom till inkomst- och försäljningsskatter måste vara mycket försiktiga med hur de gör det."
