För stadsplanerare, detta är Wiens verkliga attraktion
Wiens överdådiga kejserliga palats kan vara huvuddraget för de många miljoner turister som besöker varje år.
Men för stadsplaneringsexperter från hela världen, Den österrikiska huvudstadens mer ödmjuka boningar är av större intresse när de söker efter lösningar på bostadskriserna som plågar många av Europas städer.
Wien är denna vecka värd för en konferens om prisvärda bostäder, där experterna själva kan ta en närmare titt på stadens mycket omtalade allmännyttiga bostadsmodell.
Wolfgang Mack, en 72-årig pensionär, är en stolt hyresgäst till stadens äldsta sociala bostadsprojekt i 15:e distriktet, bara 15 minuter från den historiska stadskärnan.
Även om sociala bostäder kan bära en del stigma i andra länder, Macks egendom ståtar med prydliga grönområden och välskötta fasader, samt enkel tillgång till kollektivtrafik och andra bekvämligheter.
Och eftersom Mack har varit hyresgäst i flera decennier, hans månatliga hyra uppgår till bara 300 euro (342 USD) för en 90 kvadratmeter stor lägenhet – ett fynd även enligt standarden för Wiens sociala bostäder.
"Jag frågar mig själv hur människor klarar av att bo i andra storstäder, " säger Mack.
Faktiskt, den genomsnittliga hyran i Wien är bara 9,6 euro per kvadratmeter, till avundsjuka hos andra stora europeiska metropoler.
Enligt en nyligen genomförd studie av Deloitte, motsvarande siffra var 13 euro per kvadratmeter i Prag, över 17 euro i Köpenhamn och Barcelona, och iögonfallande 26 euro i Paris och London.
Wiens omfattande bestånd av sociala bostäder är en av anledningarna till att det fortfarande är så prisvärt, säger Karin Ramser, chef för Wiener Wohnen, centrum i stadens politik för allmännyttiga bostadsområden.
"Det faktum att vår marknad inte är helt i händerna på den privata sektorn skapar mer och mer intresse, " hon säger.
Enligt officiella siffror, cirka 60 procent av stadens 1,8 miljoner invånare bor i en fastighet som ägs antingen offentligt eller av bostadsrättsföreningar.
En hyra så låg att den får dig att le
Och i båda fallen är hyran ett tak, vilket experter säger hjälper till att fungera som en broms på priserna i den privata sektorn.
Arvet från "Red Vienna"
Macks egendom – och hans egen familjeberättelse – speglar den pionjärroll som Wien spelade i utvecklingen av sociala bostäder.
"Min farmor kom att bo i denna egendom 1923, Jag är född här och min dotter har precis flyttat in också, " han säger.
Det är typiskt för generationer av wienare i särskilt arbetarklassen som har dragit nytta av den sociala bostadspolitiken från successiva vänsteradministrationer sedan första världskriget, förtjänar staden sobriquet av "Röda Wien".
Mellan 1923 och 1934, stadens socialdemokratiska kommunstyrelser byggde mer än 60, 000 bostäder, gör Wien till ett skyltfönster för de senaste innovationerna inom allmännyttiga bostäder.
Vänstern kom tillbaka till makten efter andra världskriget och har styrt staden sedan dess. Och det har haft positiva effekter, enligt Yvonne Franz, forskare vid Wiens universitets geografiavdelning.
"Många europeiska städer har gradvis sålt av sitt bostadsbestånd eftersom de ser underhållskostnaderna som en börda på offentliga kassan, men Wien har intagit den motsatta uppfattningen, " hon säger.
Wiener Wohnen äger cirka 220, 000 bostäder – en fjärdedel av stadens hela bestånd – vilket gör den till den största offentliga hyresvärden i Europa.
Ytterligare 200, 000 enheter ägs av föreningar som går med på att hyra tak mot offentliga bidrag.
Utgifter för bostäder och andra aspekter av stadsplanering finansieras av en rikstäckande skatt som betalas av alla företag och anställda.
Hyreskontrakt är praktiskt taget livslångt och kan föras vidare till anhöriga
"Retrograd socialism"?
Dock, Wienmodellen är inte problemfri.
En kontroversiell punkt är att hyreskontrakt för subventionerade bostäder tilldelas praktiskt taget livet ut, oavsett förändringar i hyresgästens status eller inkomst, och kan till och med föras vidare till anhöriga.
Europeiska kommissionen har kritiserat systemet för att snedvrida konkurrensen, men kommunala myndigheter har stått fast, hävdar att det bevarar stadens sociala mix.
Mack säger att de boende på hans gods kommer från "mycket olika bakgrunder".
Många hyresgäster har bara blygsamma inkomster men även de bättre bemedlade invånarna "vill inte lämna eftersom livet är så bra här, " han säger.
Den sociala mixen kan bli svårare att upprätthålla i framtiden när Wiens befolkning växer – 100, 000 människor har flyttat till staden bara under de senaste tre åren, och befolkningen skulle kunna passera toppen före första världskriget på två miljoner före 2030.
I den privata sektorn, hyrorna steg med 42 procent mellan 2008 och 2016, med markspekulation "gör det allt svårare, om inte omöjligt, att bygga billiga bostäder, säger Karl Wurm från Österrikes förbund för bostadsrättsföreningar.
I slutet av november, staden slog tuffa villkor på stora nya bostadsområden.
Om utvecklare vill få offentliga bidrag, hyran för två tredjedelar av deras nya lägenheter får inte överstiga fem euro per kvadratmeter.
Stadens myndigheter hoppas att åtgärden ska stimulera till en ny "bostadsrevolution".
Men högeroppositionen fördömde det som "dirigiste" och "retrogradsocialism", vilket skulle avskräcka privata investeringar.
© 2018 AFP
