Amerikanska hushåll har större delen av sin förmögenhet i pensionssparande (33 procent) och i sitt eget kapital (29 procent). Av det översteg hemmakapitalet 25 biljoner dollar, enligt senaste Federal Reserve-data. Inte överraskande, husägare med bolån avskyr att ge upp sina hem i utmätningar och kan trotsa ekonomisk logik för att undvika att försumma sina lån.

Ny forskning om betalningar på bolån visar att bostadslåntagare ofta fortsätter att betala bolån även när de befinner sig hårt under vattnet, där lånebeloppet överstiger värdet på deras bostad. "Husägare sätter ett mycket högt värde på att vistas i sina hem, ibland till stora kostnader för dem genom att fortsätta betala bolån, kasta bra pengar efter dåliga", säger Whartons fastighetsprofessor Benjamin Keys. Utöver de finansiella kostnaderna för att gå i konkurs möter låntagare också "en moralisk komponent" i form av ett stigma kopplat till fallissemang och flyttkostnader, förklarade han.

Naturligtvis är husägare motvilliga till att ställa sina hem som säkerhet. För första gången har en forskningsartikel med titeln "The Cost of Consumer Collateral:Evidence from Bunching" av experter på Wharton och på andra håll fångat graden av motvilja bland husägare att ställa sina hem som säkerhet. Keys skrev artikeln tillsammans med Benjamin L. Collier och Cameron Ellis, båda professorer i risk-, försäkrings- och hälsovårdshantering vid Temple Universitys Fox School of Business; Collier är också en Wharton-forskare.

Att fastställa graden av "säkerhetsaversion" är inte möjligt från uppgifter om bolåneskuld eftersom de flesta bostadslån kräver säkerheter i någon form, noterade Keys. Han satte det i sitt sammanhang:Ungefär 80 procent av alla hushållsskulder i USA är ställda som säkerhet, och fastigheter säkrar cirka 90 procent av dessa lån.

Forskarna övervann det hindret genom att hitta en användbar proxy i data från Federal Disaster Loan-programmet, som ger subventionerade lån till hushåll som har upplevt en naturkatastrof (t.ex. orkan, tornado, löpeld) för att reparera skador på deras primära bostad och ersättning av förstörda tillhörigheter. Enligt programmet måste de som lånar mer än 25 000 dollar lämna sin primära bostad som säkerhet. "Denna unika miljö fungerar som ett perfekt kvasi-experiment för att isolera husägares värde på säkerheter," sa Keys.

Grad av säkerhetsaversion

Analyser av data från Federal Disaster Loan-programmet visade "hur mycket låntagare hatar att lägga ut säkerheter", noterade Keys. Forskningen fann att 30 procent av alla låntagare "hopade" vid tröskeln utan säkerhet på $25 000; lån större än så krävde att de ställde sina hem som säkerhet.

Analysen uppskattade mediangraden av säkerhetsaversion till 40 procent:När tröskeln är 25 000 USD, lånade hälften av låntagarna som var berättigade att låna 40 000 USD endast 25 000 USD, vilket gav upp 15 000 USD i subventionerad kredit. "Till och med husägare som för närvarande är under vattnet - och inte skulle förlora något eget kapital om de fallerade - gängar vanligtvis vid tröskeln utan säkerhet," sa Keys. "De finansiella kostnaderna för fallissemang och de moraliska kostnaderna för fallissemang är desamma oavsett användning av säkerheter, så det enda som varierar vid tröskeln är rädslan för att bli utslängd från sina hem."

Uppgifterna täckte tre perioder av Federal Disaster Loan-programmet mellan 2005 och 2018, under vilka det maximala lånebeloppet utan säkerhet växte från $10 000 till $25 000. För perioden 2014-2018 valde 33 procent av låntagarna ett lån på 25 000 USD, även om många kvalificerade sig för betydligt större subventionerade lånebelopp.

"Om vi ​​lägger till säkerhetsaversion för alla samlare, uppskattar vi att låntagare har gett upp över 1,1 miljarder dollar i subventionerad kredit från detta federala program för att undvika att ställa säkerheter," sa Keys. "Det är mycket billig kredit som har försvunnit."

Keys klargjorde att bara för att 33 procent av låntagarna samlas vid tröskeln, betyder det inte att andra inte är motvilliga. "Det är helt enkelt så att fördelarna med att ställa säkerheter uppväger kostnaderna för att samlas genom att ta ett mindre subventionerat lån."

Tidningen fann också att fallissemanget faller med 35 procent när lånen är ställda som säkerhet. "Den stora omfattningen liknar att förbättra någons kreditvärdighet med 100 poäng i termer av förutspådd standard", sa Keys.

Takeaways för beslutsfattare

Ett alternativ för beslutsfattarna är möjligheten att differentiera prissättning av lån med och utan säkerhet. "På en privat marknad förväntar vi oss att konkurrenskrafter kräver att långivare erbjuder konsumenterna något i utbyte mot att de ställer ut sitt hem som säkerhet", säger Keys. "Med tanke på de stora skillnaderna i fallissemang skulle vi förvänta oss att långivare skulle ha råd - på en riskjusterad basis - att sänka räntan för dem som ställer säkerheter. Detta är vad du kan förvänta dig, om det är lättare att driva in på skulden än förväntat. förluster från utlåning skulle minska och räntorna skulle falla."

Men i Federal Disaster Loan-programmet får låntagare ingenting för att ställa sina hem som säkerhet, så i huvudsak korssubventionerar de mer riskfyllda låntagare som inte ställer säkerheter, påpekade Keys. "Ett tillvägagångssätt som beslutsfattare skulle kunna ta skulle vara att ge en räntesänkning och sänka lånekostnaderna för dem som ställer säkerheter för sina lån. Detta skulle uppmuntra fler att ställa säkerheter – vilket minskar buntningen – och sänka betalningsförsummelser i programmet även när de ger större lån. Det kan vara ett sätt att mer exakt prissätta risk och potentiellt få in fler människor i programmet."

Studien publicerades av National Bureau of Economic Research .