När bostadspriserna stiger, hushållen tenderar att låna och spendera mer. Men ekonomer har haft problem med att identifiera exakt vad som orsakar det förhållandet. Är det så att när ett hus blir värt mer, kan låntagare erbjuda mer säkerhet för att säkra ett lån? Eller är det så att när ett hus är värt mer, låntagare känner sig rikare så är mer villiga att låna och spendera?
En studie av Princeton University professor Henrik Kleven och kollegor, publicerat som ett arbetsdokument på National Bureau for Economic Researchs webbplats, försöker reta detta. Deras viktigaste upptäckt är att den huvudsakliga mekanismen som driver hushållare att låna och spendera är säkerhetseffekten – när värdet på bostäder stiger, människor har mer säkerheter att använda för att låna, vilket i sin tur ger dem tillgång till lägre räntor. Det leder till att de ökar sin upplåning och utgifter. I kontrast, Förmögenhetseffekten skulle antyda att ett hopp i upplåningen åtföljer en ökning av bostadspriserna eftersom uppskattningen av deras fastigheter gör att människor känner sig rikare och därmed mer benägna att spendera, i detta fall genom att ta ut eget kapital i sina hem.
Eftersom studieperioden såg stora svängningar i bostadspriserna, forskarna kunde se hur bostadspriserna påverkade refinansierarnas beslut att ta ut eget kapital från sina hem genom att låna. Som de förväntade sig, de såg en stark korrelation mellan bostadspriser och ytterligare upplåning mot aktier – även om det inte var riktigt lika starkt som i USA. Därefter övergick de till frågan om den sidoeffekt eller förmögenhetseffekten låg bakom detta mönster.
Kleven och hans medförfattare kunde hitta ett naturligt experiment på Storbritanniens refinansieringsmarknad för bolån från 2005 till 2015, en period som omfattade den stora lågkonjunkturen och återhämtningen som följde. Särskilt, Kleven sa, de flesta brittiska bolån har en relativt låg ränta under en kort tid, vanligtvis två till fem år, följt av en mycket högre återställningshastighet. Kontraktets struktur skapar ett starkt incitament att refinansiera efter räntehoppen, eftersom det är en stor straffavgift för refinansiering innan det händer. Människors beslut om tidpunkten för refinansiering bestäms därför av ett kontrakt som undertecknats för två till fem år sedan, snarare än av nuvarande omständigheter. Således, ingen obemärkt tredje faktor påverkade husägarnas val av när de skulle refinansiera, vilket innebär att grupper av människor som refinansierat i olika skeden av lågkonjunkturen och återhämtningen kan antas vara i stort sett lika på alla andra sätt.
"Allt annat lika, " sade Kleven, "förmögenhetseffekten borde vara större för äldre husägare som har korta horisonter och därför har möjlighet att tjäna på sin bostadsförmögenhet, och säkerhetseffekten borde vara större för mer belånade husägare." Det beror på att fler belånade husägare - de som är skyldiga mer och har mindre eget kapital i sina hem - drar mest nytta av en ökning av säkerheter när bostadspriserna stiger.
Men äldre husägare tenderar också att vara mindre belånade, och vice versa, vilket gör det svårt att skilja en effekt från den andra. För att lösa det problemet, forskarna analyserade fyra egenskaper:i vilken grad ett hem hade hävstång (lånekvot), och husägarnas ålder, inkomst, och inkomsttillväxt. Av de fyra, endast belåningsgraden hade ett starkt positivt samband med huruvida refinansierare tog ut eget kapital, vilket tyder på att säkerhetseffekten snarare än förmögenhetseffekten styrde deras upplåning. Med andra ord, att kunna säkra ett lån med låga räntor var ett mycket starkare incitament att låna än att bara känna sig rikare för att ens hus plötsligt är värt mer. Det starka sambandet forskarna fann mellan säkerheter och upplåning, Kleven sa, "har viktiga konsekvenser för att förstå hushållens beteende" och för att skapa "realistiska svar på högkonjunkturcykler på bostadsmarknaden."
