New Yorks storstadsområde har sett en enorm ekonomisk tillväxt, men många invånare i snabbt gentrifierande stadsdelar kämpar för att ha råd att bo i 31-länet, trestatsregion, University of California, Berkeley, forskare har funnit.

Den interaktiva kartan över Urban Displacement Project, släpptes idag av ett Berkeley-team, doktorander från New York Universitys Center for Urban Science and Progress (CUSP), och Local Initiatives Support Corporations (LISC) kontor i New York City (LISC NYC), visar att 12 procent av låginkomstkvarteren upplever pågående eller avancerad gentrifiering och ytterligare 9 procent upplever förflyttning – hushåll som tvingas lämna – utan någon gentrifiering alls. När invånare fördrivs från New York City, de har få val, eftersom en majoritet av förorterna har gentrifierat och blivit allt mer utestängande mot låginkomsttagare.

"Vårt arbete visar att krisen med överkomliga bostäder tränger undan låginkomstfamiljer i hela New York-regionen, ett mönster som replikeras i andra högkostnadsregioner runt om i landet, " säger Karen Chapple, professor i stads- och regionplanering vid UC Berkeley.

Med vissa förbehåll – som tidsfördröjningen för folkräkningsdata för att fånga befolkningsförändringar och utmaningarna med datatillförlitlighet i alla regionens stadsdelar – fanns det flera viktiga forskningsrön, Inklusive:

• 2016, mer än en tredjedel av låginkomsthushållen bodde i låginkomstkvarter med risk för eller redan upplevde förflyttnings- och gentrifieringstryck, som omfattar 24 procent av New Yorks storstadsområdes folkräkningsområden.
• Över 12 % av stadsdelarna i regionen är gentrifierande eller i ett avancerat tillstånd av gentrifiering – definierat som en ökning av bostadsvärden eller hyror åtföljd av ett inflöde av höginkomsttagare, högutbildade invånare – medan nästan 9 % upplever förflyttning utan gentrifiering.
• År 2018, 515 folkräkningsområden i regionen utsågs till Opportunity Zones under ett program som ger skatteincitament för privata investeringar i låginkomststadsområden. Tjugotre procent av trakterna ligger i gentrifierande kvarter, och ytterligare trettio procent befinner sig i stadsdelar med risk för gentrifiering.
• Det finns 314 super-gentrifierade eller exklusiva stadsdelar i tunnelbaneregionen, bildar en ring av mycket höginkomsttagare förorts- och exurbansamhällen runt New York City, förutom att skapa öar av utanförskap på Manhattan, Brooklyn, och Queens. De flesta av dessa har länge varit exklusiva, men cirka 71 av dessa stadsdelar övergick mellan 1990 och 2016 från låginkomstområden till områden där hushållens medianinkomst, för $140, 000 var större än 200 procent av den regionala medianen 2016. Den snabba inkomstökningen i dessa stadsdelar tyder på att gentrifiering inte längre bara är ett problem för stadskärnan i New York City.

Hur är det med mitt grannskap?

Onlinekartan tillåter invånare, grannskapsgrupper och regeringar för att bedöma var deras grannskap är när det gäller risken och den faktiska förekomsten av gentrifiering och fördrivning. I San Francisco Bay Area, många olika intressenter har använt liknande interaktiva kartor framtagna av Urban Displacement Project:invånarna har visat kartorna vid kommunfullmäktiges möten för att öka medvetenheten om stadsdelsförändringar, städer har bett utvecklare att studera kartorna för att bedöma de potentiella effekterna av deras föreslagna byggnader, och den federala regeringen har använt kartorna för att införa anti-förflyttningspreferenser för väntelistor för subventionerade bostäder.

"LISC NYC applåderar skapandet av dessa interaktiva kartor med detaljerade data för att göra det möjligt för samhällsbaserade organisationer och beslutsfattare i New Yorks metroregion att bedöma risken för fördrivning av låginkomsttagare på grannskapsnivå. Med detta verktyg, förespråkare, förtroendevalda, Myndighetens tjänstemän och forskare kommer att bättre kunna rikta insatser för bevarande och utveckling av bostäder till överkomliga priser och insatser mot fördrivning, " sa LISC NYCs biträdande direktör Eva Neubauer Alligood.

Verktyg för tidig varning

Urban Displacement Project-kartan fungerar också som ett regionalt tidig varningssystem på folkräkningsnivå. Övergripande, 10 procent av stadsdelarna, med nästan 550, 000 låginkomsthushåll, är sårbara för gentrifiering, baserat på tillgången på bostäder till överkomliga priser samt närvaron av invånare som är sårbara när det gäller inkomst, utbildning, hyresgäststatus, eller ras/etnicitet.

Dessa kartor kan vara till hjälp för att identifiera hyresgästskyddsstrategier för låginkomsttagare som bor på platser som Bronx och Newark där många invånare upplever förflyttning i stadsdelar som saknar tecken på betydande investeringar.

Regionalt kan överskrida lokalt

Subventionerade bostäder och hyresgästskydd som hyreskontroll och rättvisa vräkningsförordningar kan vara effektiva verktyg för att stabilisera samhällen, säger Chapple, ändå innebär den regionala karaktären på bostads- och arbetsmarknaderna att vissa lokala lösningar är otillräckliga för att hantera den fullständiga krisen.

Säger Moses Gates, Vice ordförande för bostads- och grannskapsplanering på Regional Plan Association:"Även om New York City kan skydda sina hyresgäster med låg inkomst i gentrifierande stadsdelar, det kommer inte nödvändigtvis att lätta på fördrivningstrycket på andra samhällen i hela regionen som upplever liknande problem med stigande hyror och färre bostadsval." New York City öppnade nyligen en ny regional planeringsavdelning för att hjälpa lokalbefolkningen att förstå dessa mönster.

Nya strategier

Behovet av nya och bevarade prisvärda bostäder är tydligt, med tanke på stigande hyresbördor, hemlöshet, förlust av hyresreglerade bostäder, försämring av allmännyttiga bostäder, och mer. Delstaten New York tar steg för att stödja utsatta samhällen genom att investera 20 miljarder dollar för att bekämpa hemlöshet och bevara och bygga ut nya billiga bostäder över hela staten. I den nyligen antagna budgeten för FY2020, Delstaten New York har gjort det olagligt för hyresvärdar att vägra hyra ut till nuvarande eller blivande hyresgäster med offentliga assistanskuponger och andra lagliga inkomstkällor.

New York City avsätter också betydande kommunala resurser genom sin Housing New York 2.0-plan som syftar till att producera och bevara 300, 000 lägenheter till prisvärda bostäder. New York City antog nyligen lagar för att förhindra förflyttning av bostäder, inklusive en rätt till ombud för hyresgäster i bostadsdomstol som står inför vräkning och en lag som ger den lokala bostadsförmedlingen tillstånd att skapa en spekulationsbevakningslista för att övervaka försäljningen av flerfamiljsbostäder för att mäta försäljning med hög hävstångseffekt som en prediktor för rovbeteende. Dock, forskare varnar för att med nya investeringar i New York-regionen från teknik och andra industrier som ger höga löner, högkvalificerade jobb, såväl som nya policyer som Opportunity Zones, det är ännu viktigare för lagstiftare att överväga den potentiella inverkan på överkomliga priser och förflyttning i regionen.

"Vår forskning föreslår strategier som kan hjälpa till att stabilisera samhällen och hålla dem överkomliga, "Chapple säger, noterar att verktygen involverar sätt att producera och bevara subventionerade enheter, och att främja samhällsorganisering. New York University Professor och Furman Centers fakultetsdirektör Ingrid Gould Ellen håller med:"Dessa kartor belyser marknadstrycket i många stadsdelar i staden. Vår egen forskning understryker den avgörande roll som allmännyttiga bostäder och andra platsbaserade subventionerade bostäder spelar för att säkerställa den långa -kör mångfald i gentrifierande stadsdelar."

LISC sponsrade den här forskningen efter dess sammankomst 2016 om förändring av grannskapet, förflyttning, och rättvis utveckling, som visade behovet av att beslutsfattare och samhällsbaserade organisationer som arbetar med fördrivningsfrågor har tillgång till data för att bättre förstå den långsiktiga dynamiken i det regionala sammanhanget. Projektet, som granskades av nio olika samhällsorganisationer och utbildningsinstitutioner i New York, förlitar sig uteslutande på data från U.S. Census (1990 och 2000 Decennial Census and American Community Survey (ACS) 2012-2016 5-års uppskattningar) för att göra tillvägagångssättet lätt replikerbart i samhällen över hela USA.