Berkeley Haas-professorerna Nancy Wallace och Richard Stanton var några av de få rösterna som varnade för den enorma risken som utgjordes av fula metoder i bolånebranschen före finanskrisen 2008.

Tyvärr, historien verkar upprepa sig.

För mer än två år sedan, Wallace och Stanton började återigen slå larm om att bolånelandskapet som uppstod ur den senaste krisen domineras av "icke-bank" långivare som verkar med lite eget kapital eller tillgång till akuta kontanter. Det var ännu en katastrof som väntade på att hända, de varnade, och efterlyste ökad tillsyn.

Ingen förutspådde en chock storleken och hastigheten på coronavirus-pandemin, men det är nu över oss, och Wallace fruktar det värsta. Miljontals uppsagda amerikaner kommer inte att kunna betala bolån, och har fått en tillfällig betalningsanstånd av det federala räddningspaketet. Detta sjunkande kassaflöde kan snabbt driva ömtåliga icke-banker i konkurs. Och eftersom så många av de lån de tillhandahåller stöds av den amerikanska regeringen, det är den som blir kvar med väskan.

"Den 2,2 biljoner dollar (coronavirushjälpakten) var den största i historien, men vi pratar om skulder som är storleksordningar större, " säger Wallace. "Lösningar kommer att behöva involvera biljoner dollar. Det kan vara räddningsaktionen för alla räddningsaktioner."

Wallace säger att denna nya kris kommer att börja visa sig inom de närmaste 30 dagarna, när människor avstår från sina månatliga betalningar och de högt belånade ickebankerna möter marginalsamtal från mäklare de har lånat från - kommersiella banker som JP Morgan Chase och Wells Fargo Bank och investeringsbanker som Morgan Stanley. De behöver kontanter för att betala dessa långivare, och det har de inte. Icke-bankerna har redan börjat be om en räddning.

Vi frågade Wallace, som har studerat fastighetsbranschens finansiella dynamik under de senaste tre decennierna, för att förklara denna hotande bolånekris.

Vad är icke-banker, och vilka är de största spelarna?

Bolån skapas och betjänas av två typer av institutioner. Traditionella långivare är de starkt reglerade bankerna, finansieras med insättningar eller förskott från Federal Home Loan Bank. De tenderar att ha flera branscher. Icke-banklångivare, i kontrast, är lätt reglerade och får sin finansiering genom kortfristiga krediter. Vanligtvis är deras enda bransch att skapa och betjäna bostadslån.

Några av de största aktörerna är Quicken Loans, Mr Cooper Group, och Freedom Mortgage. De inkluderar cirka 1, 088 mindre företag också.

När blev du medveten om riskerna med icke-banker?

Standardberättelsen om bostadskrisen 2007-2010 fokuserar på kollapsen av bostadsbubblan som drevs av låga räntor, enkel kredit, låg reglering, och subprime-inteckningar. Dock, vi fann att icke-banker spelade en förbisedd roll, misslyckas med sina kreditavtal och bidrar till kollapsen.

Varför och hur har icke-banker vuxit?

Efter finanskrisen, de traditionella bankerna sattes under hård reglering. På grund av de stränga kapitalkraven och det faktum att de förlorade mycket pengar på att betala förfallna bolån, de flesta av de stora bankerna minskade sina bostadslåneföretag. Ett antal stora banker sålde av rättigheterna till låneservice, och icke-bankerna trädde in. Den växande marknadsandelen för icke-bankerna kom delvis till för att de var väldigt smidiga med ny plattformsutlåningsteknologi – som Quicken, med åttaminuterslånet.

Icke-banker stod för 20 % av småhuslånen 2007, och det hade vuxit till hälften av lånen till 2016. Idag servar de cirka två tredjedelar av bostadslånen. Det större problemet är att de tenderar att ha en hög andel av de mer riskfyllda lånen till låg- och medelinkomsttagare, som stöds av den amerikanska regeringen. Vi pratar biljoner dollar. Från och med februari 2020 uppstod 88 % av de lån som såldes till Ginnie Mae, som är en del av Department of Housing and Urban Development och har en portfölj på 2,1 biljoner dollar. Och 61 % av lånen som säljs till GSE (statligt sponsrade företag) Fannie Mae och Freddie Mac, som har en kombinerad bostadslåneportfölj på cirka 4,9 biljoner dollar.

Hur får ickebanker sina pengar, och hur stor är deras skuldexponering?

De förlitar sig på kortfristig utlåning som kallas lagerkrediter. Dessa kreditlinjer tillhandahålls vanligtvis av större affärs- och investeringsbanker. Det är svårt att få information eftersom de flesta långivare utanför bankerna är privata företag som inte är skyldiga att avslöja sina finansiella strukturer. Det var ämnet för vår Brookings-tidning, vilket var den första offentliga tabelleringen av omfattningen av lagerutlåning till icke-banker. Vi fann att det fanns ett åtagande på 34 miljarder dollar på lagerlån i slutet av 2016, upp från 17 miljarder dollar i slutet av 2013. Det översattes till cirka 1 biljon dollar i kortfristiga "lagerlån" som finansierades under ett år. Från och med årsskiftet 2019, det fanns 101 miljarder dollar i lageråtaganden på lagerlångivares böcker.

Förra året var ett banerår. Icke-banker skapade nästan en biljon dollar av inteckningar som värdepapperiserades av Fannie Mae, Freddie Mac, och Ginnie Mae – den största ursprungsvolymen sedan 2006. de höga nivåerna av refinansiering på grund av historiskt låga räntor hade en betydande negativ inverkan på värdet av de inteckningsrättigheter som innehas av icke-banker.

Om icke-banker är så stora och lånar så mycket pengar, varför är de inte reglerade som banker?

Det enkla svaret är att de har en mycket kraftfull lobby, Hypoteksbankföreningen. Det branschen lutade sig mot var att de räddade bolånemarknaden för att bankerna inte ville ha bolån längre. Icke-banker lovade gärna att de skulle betala 30-åriga lån och betala obligationsinnehavarna, huruvida de fått låntagarens kapitalbelopp och räntebetalningar eller inte, men det finns inga mekanismer på plats för att hålla dem till det löftet. De satsade på att marknaden inte skulle krascha.

Icke-bankerna har aktivt motsatt sig att betala för någon form av likviditetsförsäkring eller stödja någon trovärdig tillsyn som liknar banker. Deras regulator, konferensen för statliga banktillsynsmyndigheter (CSBS), har inte data av hög kvalitet på lånenivån för bolånebranschen. Det var därför de nyligen frågade vårt team – Paulo Issler, Christopher Lako, Richard Stanton och jag, här på Real Estate and Financial Markets Lab i Fisher Center for Real Estate and Urban Economics—för att utföra detaljerade datauppdelningar och analyser för dem. De har inte data för att utföra denna analys själva.

Har något förändrats efter din tidning från 2018, skriven tillsammans med Federal Reserve-ekonomer, som krävde större tillsyn?

Ginnie Mae började försöka kräva högre kapital- och likviditetströsklar samt stresstester, kräver att de visar hur de skulle hantera en ekonomisk chock. De hade ett initiativ som heter Ginnie Mae 2020, men de fick en rejäl stöt från branschen. Dessutom, konferensen för statliga banktillsynsmyndigheter har ansträngt sig hårt för att standardisera rapporteringsreglerna, men de har inga uppgifter, och de har liten makt.

Enligt 2,2 biljoner dollar akut CARES Act (Coronavirus Aid, Lättnad och ekonomisk säkerhet), hypotekslån tjänstemän är skyldiga att tillåta låntagare att skjuta upp betalningar så länge som ett år. Vad förväntar du dig ska hända nu?

Jag tycker att situationen är extremt allvarlig, en hotande mardröm. Vi har haft 16 miljoner människor som ansöker om arbetslöshet på tre veckor. Vi vet att de flesta amerikaner inte ens kan stå emot en chock på 400 dollar för deras ekonomi. Miljontals människor kommer inte att kunna betala sina bolån. De har blivit tillsagda att ringa sina långivare och berätta att de inte kan betala, och telefonerna ringer av luren.

Det omedelbara problemet för icke-bankerna är risken för deras lagerkrediter, och det faktum att icke-banklånetjänstemännen fortfarande måste göra betalningar till innehavarna av inteckningsskyddade värdepapper, även om folk inte betalar sina bolån. Marginalkraven har varit i nivå med tiotals miljoner dollar och fordringsägarna kräver kontanter. Att inte göra dina marginalanrop på kreditlinjer är ett allvarligt problem och kan utlösa standard. Icke-banker står också inför miljontals dollar i marginalexponering från blankning av värdepapper med säkerhet i hypotekslån. Dessa betungande marginalsamtal, några så stora som 100 miljoner dollar för en enda institution, är det som leder deras lobbyister, Hypoteksbankföreningen, att gå till Securities and Exchange Commission och kräva att mäklarna ska förbjudas att utöva sina marginalrättigheter. Det är löjligt, eftersom mäklarna – stora banker som Goldman Sachs och Morgan Stanley – har all rätt att spela hardball. SEC har avslagit begäran.

Varför utgör detta ett sådant hot mot den amerikanska regeringen, och slutligen, till skattebetalarna?

De flesta av dessa lån är garanterade av den amerikanska regeringen genom Ginnie Mae, Fannie Mae, och Freddie Mac. Långivarna utanför bankerna har fått lite tålamod, och kommer så småningom att få kompensation för de betalningsbortfall de upplever, men de har ett tidsproblem. Under tiden måste de fortfarande betala ut räntor och kapital i rätt tid – i 120 dagar till Fannie och Freddie MBS obligationsinnehavare, och, i fallet med dem som är skyldiga Ginnie Mae innehavare av hypotekslån, tills de går i konkurs. Jag är inte säker på att några av dem har likviditeten för att räcka i ens 30 dagar, och många kommer inte att kunna göra det på tre månader, mycket mindre ett år. Vi kommer att se konkurser, och betydande förlust av utlåningskapacitet som vi gjorde 2007, när vi förlorade två tredjedelar av utlåningskapaciteten. Detta kan vara värre eftersom arbetslösheten kan vara värre.

Kommer någon av de stimulansåtgärder som hittills har genomförts att hjälpa?

Icke-bankerna ber redan om en räddningsaktion, men ingen av de federala hjälpinsatserna hittills har inkluderat dem. MBA försökte få ett visst skydd i CARES Act, som hade 450 miljarder dollar i lån och lånegarantier från Fed och Treasury. Men de uteslöts av en anledning - eftersom dessa företag har tänjt på alla gränser och avvisat varje form av tillsyn. Än så länge, de har också uteslutits från de åtgärder som Fed har vidtagit, inklusive en ny omgång av kvantitativa lättnader, och deltagande i Lånefaciliteten för tillgångsstödda värdepapper, vilket är ett sätt att tillhandahålla likviditet. Ginnie Mae has now created an assistance program to provide loans to its nonbank counterparties who are unable to cover the principal and interest payments to bondholders. Fannie Mae and Freddie Mac have refused to provide such assistance to their nonbank counterparties, because they are still under conservatorship status from the 2008 crisis and face their own capital shortfalls.

So some kind of bailout is nearly inevitable?

To save the market, the nonbanks will have to be bailed out either by the Fed or by the U.S. Treasury. This will be very difficult under restrictions put in place concerning nonbank bailouts under the Dodd-Frank Act. The cost is going to be very high. Enligt min åsikt, there has to be a quid pro quo from the industry in the form of significant future fees in return for such extraordinary support—they can't keep pushing the envelope and then expect to be rescued. They don't want to follow any of the rules that banks follow, and then they want to be treated like banks when liquidity shocks occur. It's just wrong.