I en tid då vräkningar och inbetalningar av bolån har liknats vid en kommande tsunami över hela Amerika, en stordatastudie av belåningsgrader i kölvattnet av lågkonjunkturen 2007-08 innehåller en försiktig prognos för det jobbiga ekonomiska vädret framöver:

Ju högre en arbetares utestående bolån har i förhållande till bostadsvärdet, desto sämre deras framtida inkomsttillväxt och arbetsrörlighet.

Det var de viktigaste resultaten när fyra forskare, inklusive två från Washington University i St. Louis' Olin Business School, grävde i lönedata och kreditprofiler som omfattar 30 miljoner amerikaner över 5, 000 företag. De fann ett negativt samband mellan arbetarnas inkomst och deras bostadslånekvot (LTV), särskilt när bostaden låg under vattnet (högre kapitalskuld än värde).

Till exempel, forskarna upptäckte att personer med undervattenslån tjänade 352 USD – eller 5 % – mindre per månad än arbetare med mindre bolån i förhållande till bostadsvärdena.

Sammansatt av kredit- och likviditetsproblem, dessa arbetare har nästan fastnat, inte kan flytta till ett jobb med bättre inkomst eller ett nytt område, forskarna skrev i sin kommande studie i Genomgång av finansiella studier .

Och det kan mycket väl översättas till de ekonomiska effekterna av covid-19 idag.

"Konsekvenserna av den nuvarande krisen på lokala ekonomier varierar kraftigt i USA, " sa Radhakrishnan Gopalan, professor i ekonomi vid Olin och studiemedförfattare. "Vår studie belyser de svårigheter som någon i ett värre drabbat område kan möta när de försöker packa ihop och flytta till en mindre drabbad region. Dessutom, vår studie belyser också en viktig kostnad för husägande:t.ex. att köpa ett hem kommer att begränsa din arbetskraftsrörlighet, och i det långa loppet kan det påverka din arbetsinkomst negativt."

"Detta är en av de första studierna som knyter detaljerad kredithistorik till information om arbetarrörlighet och löneökningar, " tillade medförfattaren Barton Hamilton, Robert Brookings Smith Distinguished Professor of Economics, Management &Entrepreneurship och chef för Koch Center for Family Business vid Washington University. "Tidigare arbete har analyserat dessa faktorer isolerat och har inte gjort kopplingen mellan de två."

Söker efter sätt att granska effekten av hushållens kapital och arbetsinkomst, förutom de sammanflätade mekanismerna, forskarna använde Equifax-information och Corelogics husprisindex för att gå ner i detalj för att studera ett slumpmässigt urval på 300, 000 arbetare med ett aktivt bolån under en 72-månadersperiod tidigare under detta decennium.

De mätte bostadskapitalet som LTV – det obetalda bolånet kontra marknadsvärdet – på arbetarnas primära bostad. De stod dessutom för värdeökningar/minskningar i hemmet med hjälp av prisfluktuationer på postnummernivå och kontrollerade för lokala ekonomiska förhållanden. Dessutom, de kontrasterade inkomstvägen för husägare kontra hyresgäster som arbetade på samma företag, var i samma ålder och anställningstid, och hade en liknande nivå av inkomst och icke-bolåneskuld.

Vad data i huvudsak visade:Husägare som står inför höga belåningsgrader var mindre benägna att byta hem, men mer benägna att byta jobb, om de kunde. Och hyresgäster som arbetade på samma företag och med liknande anställningstid hade inga sådana problem. Dessutom, husägare med höga belåningsgrader möttes av långsammare inkomsttillväxt medan hyresgäster inte stod inför några sådana påföljder.

Det var inte så klippt och torrt som en hyra-mot-eget-debatt, fastän. Inkomst och rörlighet för husägare kan variera. En arbetare skulle kunna möta relativt mindre inkomstminskningar eller hitta större sysselsättningsmöjligheter om de bodde i ett storstadsområde med fler jobb – till exempel, en IT-arbetare i San Francisco/Silicon Valley – eller en stat med mjukare konkurrensklausulslagar som begränsar rörelser inom en bransch.

Fortfarande, de fann att nedgångar i bostadspriserna som ett resultat av lågkonjunkturen 2007-08 antydde en minskning av månadslönerna med 2,3 % i hela ekonomin på grund av begränsad rörlighet.

"Om de negativa effekterna av den nuvarande pandemin på lokala ekonomiska förhållanden också smittar av sig på huspriserna, då kommer vi att finna oss själva med ett antal undervattenshusägare, " sade Gopalan. "I det scenariot, effekterna vi dokumenterar kommer att vara mycket relevanta."

Gopalan och Hamilton fick sällskap i forskningen av två tidigare Olin Ph.D.s, Ankit Kalda och David Sovich, som arbetar vid Indiana University och University of Kentucky, respektive.

De skrev att en husägare med ett undervattenslån skulle möta ett nytt jobberbjudande i ett annat område, de konfronterades med tre (otilltalande) utsikter:

1. Sälj och svälj underskottet – vilket betyder att de fortfarande måste kräva viss tillgång till likviditet, trots att det är kreditbegränsat.
2. Behåll bostaden och hyr ut den – vilket innebär att det inte blir någon eller försumbar handpenning på en ny bostad i det nya området.
3. Gå iväg och ställ in lånet – vilket innebär djupare kreditproblem.

Kortfattat, deras rörlighet var lika hämmad som deras nuvarande arbetssituation, sa medförfattarna. En arbetstagare kanske inte söker bättre möjligheter i första hand och, följaktligen, känna negativa effekter på inkomsten på grund av en underminerad förhandlingsstyrka på den nuvarande arbetsplatsen.

För protokollet, medianindividen i deras studiegrupp var 41 år gammal med en årlig $41, 015 lön; jämförelsevis, medianpersonen i den amerikanska arbetsstyrkan totalt under det tidsfönstret var 41,9 med en årlig $41, 392 inkomst, skrev medförfattarna. Medianlånet:$192, 400.

"Vår studie visar på en viktig kostnad för bostadsägande, ", sade Gopalan. "Medan den "amerikanska drömmen" vanligtvis definieras i termer av att bygga välstånd genom bostadsägande, finanskrisen har avslöjat några skarpa hål i den här historien. Vår studie kvantifierar formellt en viktig kostnad för att följa den "amerikanska drömmen." Ett relativt säkert sätt att äga ett hus är att se till att man har tillräckligt med handpenning eller eget kapital så att även om huspriserna faller, man har inte fastnat med ett undervattenslån. I denna utsträckning, vår studie rekommenderar försiktighet med att skjuta upp bolån med mindre handpenning."

Hamilton tillade:"Vår studie visar att politik som påverkar finansmarknaderna också kan påverka arbetsmarknaden direkt. Företag måste också vara medvetna om de indirekta kostnader som kreditmarknader och bostadsägande kan medföra för rörlighet och den optimala allokeringen av sin arbetskraft."