Det har gått 15 år sedan 2008 års bostadsbubbla sprack och satte den amerikanska ekonomin i sväng, men förståsigpåare och akademiker försöker fortfarande få en fullständig bild av vad som orsakade bostadskraschen.

Med bostadspriserna på nya rekordhöga nivåer avfärdar forskare vid University of Georgia fortfarande vanliga missuppfattningar om 2008 års högkonjunktur.

James Conklin, en docent i fastigheter vid UGA:s Terry College of Business, ville testa en vanlig uppfattning om krisen – att förekomsten av subprime-lån ledde till omotiverade och ohållbara bostadsvärden. Subprime-lån är lån som ges till låntagare som kan ha svårt att betala tillbaka på grund av låga kreditvärden och låg inkomst.

"Jag tror att många människor har scenariot i huvudet att det fanns denna stora pool av människor med låga kreditvärden som inte kunde köpa innan den här tiden," sa Conklin. "Sedan fanns det ett inflöde av lätt kredit och det gjorde det möjligt för dessa människor att pressa upp priserna till ohållbara nivåer. Det verkar inte vara fallet."

Conklin och hans medförfattare, Federal Reserve Bank-ekonomerna W. Scott Frame, Kristopher Gerardi och Haoyang Liu publicerade sina fynd i "Skurkar eller syndabockar? Subprime-låntagarnas roll i att driva den amerikanska bostadsboomen". Tidningen publicerades i juli 2022-upplagan av Journal of Financial Intermediation .

"Vår uppfattning är att människor med låga kreditpoäng inte verkar driva bostadsboomen," sa Conklin. "Det råder ingen tvekan om att människor med lägre kreditvärdighet misslyckades mer, men de drev inte upp priserna."

Conklins team tittade län för län på andelen lån som utfärdats till låntagare med kreditvärden under 660 i USA mellan 2000 och 2006.

"Vi tittade på de områden där huspriserna växte och de områden där antalet subprime-lån växte," sa Conklin. "De är inte alls samma ställen. Om subprime-utlåning var drivkraften bakom bostadsboomen, ja, då skulle man kunna tro att där bostadspriserna steg skulle man ha sett den största tillväxten i subprime-utlåningen, och det är bara inte vad vi hittade."

Subprime-låntagare var mer benägna att ta lån för att köpa instegshus eller hus med rimliga priser på den överhettade marknaden, sade han.

"Och de platser där vi såg priserna stiga snabbt, det var där vi såg att prime låntagare var en större del av marknaden," sa Conklin. "[Välkvalificerade] låntagare kunde förmodligen bjuda högre än människor som vi skulle betrakta som marginella låntagare.

"De marginella köparna prissattes från marknaden; de fick inte en chans att hjälpa huspriserna att blåsa upp eftersom låntagarna med bättre kreditvärdighet och bättre inkomster kunde bjuda de högsta priserna."

Vad orsakade bostadskraschen?

Många faktorer ledde till bostadskraschen 2008, sa Conklin. Exotiska lån som krävde lite dokumentation eller med rörliga räntor hjälpte människor att köpa bostäder som de inte hade inkomst att ha råd med. Husägare som hade subprime-lån misslyckades med sina lån. Snabbt stigande bostadspriser underblåste "köp nu eller missa"-mentalitet bland familjer och investerare.

Det var inte bara en sak, utan det är viktigt att veta hur varje faktor matade in i krisen så att bostads- och utlåningspolitiken kan utformas korrekt för att förhindra en ny kollaps, sa Conklin.

Skärpta utlåningsstandarder har hindrat bostadsköpare från att bli alltför belånade och minskat risken att de hamnar med ett undervattenslån även om priserna planar ut eller krymper lite från dagens historiska toppar. Det är en fantastisk sak.

Men det vanliga antagandet att subprime-låntagare hjälpte till att underblåsa bostadsbubblan har också lett till att statliga lånegarantier som Freddy Mac kräver mycket högre kreditpoäng utöver större förskottsbetalningar och bevis på inkomst. Det har haft bieffekten att vissa blivande bostadsköpare stängts bort från marknaden.

"En av de saker som folk tog med sig från krisen är att vi måste vara försiktiga med att ge lån till personer med låga kreditvärden," sa Conklin. "Om [utlåningsriktlinjer] baseras på felaktig information eller antaganden, kan det finnas många människor som skulle vara bra låntagare som inte kommer att kunna få kredit, och de kommer inte att kunna köpa bostäder.

"Vi tänker ofta på husägande som en väg till rikedom, och om människor hålls utanför denna marknad som det inte borde vara, handikappar vi dessa människor när det gäller skapande av välstånd." + Utforska vidare

Överdriven riskfylld kredit starkt kopplad till förra decenniets bostadskris, säger studie