Unga människor sägs bli prissatta från landsbygdssamhällen genom skyhöga bostadskostnader. Officiell statistik för England visar att överkomliga priser på landsbygden i landet är sämre än i städer, exklusive London. År 2021 kostar även de billigaste husen på landsbygden omkring 9,2 gånger mer än inkomsterna för de lägst betalda arbetarna. I tätorter var det åtta gånger mer.
Sedan Brexit har det skett en ökning av antalet hyresvärdar som flyttar över långtidshyresbostäder till korttidsuthyrning på plattformar som Airbnb, i ett försök att tjäna pengar på den växande staycation-marknaden. Covid har ökat attraktiviteten för boende på landsbygden, med fler människor som köper fritidshus. Överkomligheten har försämrats sedan 2020.
Dessa påtryckningar på senare tid har accentuerat de decennier gamla trenderna av allmän moturbanisering och efterfrågan på hem på landsbygden som jag och mina kollegor diskuterar i vår bok från 2022, Village Housing.
En kombination av planeringsbegränsningar och extern efterfrågetryck, fokuserad på de minsta byarna och byarna, driver upp markprisförväntningarna och gör det svårt att bygga bostäder till överkomliga priser. Markvärden tillhör de samhällen som skapar dem. Ett sätt måste hittas för att fixa kostnaderna för mark till ett pris som stödjer leveransen av prisvärda bostäder på landsbygden.
Landsbygdsplaneringsmyndigheter verkar till stor del utifrån logiken att bostads- och servicebehov mer effektivt kan tillgodoses i städer än på landsbygden. De svarar i allmänhet på ökad efterfrågan på bostäder på landsbygden genom att tilldela platser i servicecentra och större städer för nyutveckling. De fixar också policyer i lokala planer som kräver inkludering av prisvärda bostäder i marknadsledda system.
Mycket mindre byggs i byar. Där säljs det befintliga beståndet gradvis som investeringsmöjligheter till rikare inkomsttagare eller till säsongs- och helgboende. Denna dynamik sätter press uppåt på markpriserna.
I de få fall där platser för marknadsutveckling tilldelas i mindre byar stiger markpriset. Den resulterande bostaden är högklassig och oöverkomlig för lokalbefolkningen.
Det är på denna utmanande marknad som registrerade leverantörer av sociala bostäder och kommunala markfonder, bildade av grupper av berörda invånare, försöker säkra prisvärd mark för bostäder till överkomliga priser genom den så kallade "landskapsbaserade undantagsplatsen".
Sedan 1991 har samhällen kunnat samarbeta med partners för att säkra exceptionella bygglov för bostäder till överkomliga priser på små tomter med otilldelad mark (tillräckligt för upp till ett dussin bostäder, beroende på omfattningen av det bevisade lokala behovet) på vilka tillstånd för bostäder inte skulle normalt beviljas.
Att få en markägare att acceptera att detta är ett "undantag" från normal planering – och inte en vanlig tilldelning – är ett viktigt hinder. Markägaren måste gå med på att sälja tomter till ett pris som stödjer överkomlighet.
Sedan 2012 har undantagsplatser kunnat inkludera marknadsbostäder, vars roll är att stödja projektets livskraft i ett sammanhang med fallande bidragssatser. Dessa bidrag kanaliseras till registrerade leverantörer av Homes England, en statlig myndighet som sponsras av Department for Leveling Up, Housing and Communities. Regeringen har inriktat sig på bidragsfri utveckling, med hjälp av marknaden, även om undantagsplatser vanligtvis behöver vissa bidrag för att uppnå lönsamhet.
Men införandet av marknadsbostäder på lantliga undantagsplatser kostar. Markägarnas prisförväntningar höjs, vilket driver upp priset som betalas för mark, vilket innebär att det behövs en allt större del av marknadsbostäder för att korssubventionera det prisvärda elementet. Större bebyggelse med fler bostäder till salu och relativt färre bostäder till överkomliga priser för lokala behov kommer inte att få samma nivå av samhällsstöd.
Hot mot livskraften för lantliga undantagsplatser, till stor del på grund av stigande markkostnader, innebär att samhällen kommer att förlora en kritisk källa till prisvärda bostäder i annars oöverkomliga byar. Frågan är vad man kan göra åt detta.
En höjning av bidragssatserna skulle göra det möjligt för tillhandahållare av sociala bostäder (eller skattebetalare) att bära högre markkostnader. Men vår forskning konstaterar att detta sannolikt inte kommer att hända med tanke på offentliga finansieringsbegränsningar och regeringars preferens för marknadsstöd. Och hur som helst är rättvisan i ett sådant tillvägagångssätt (skattebetalarna subventionerar effektivt markägares hyresuttag) tveksamt.
Ett mer rättvist tillvägagångssätt skulle vara att fastställa kostnaden för mark till ett pris som stöder en rad olika typer av bostäder till överkomliga priser. Den fixen kan uppnås genom att fastställa ett rådgivande pris för undantagsplatser på landsbygden i den nationella planeringspolitiken eller, där ett rådgivande pris inte uppmuntrar försäljning, genom att använda förenklade och ombyggda tvångsköprättigheter för att få mark i offentlig ägo. Erfarenheter från andra håll i Storbritannien visar att utsikterna till tvångsköp ofta är tillräckligt för att uppmuntra markägare att sälja.
Vår forskning har visat att markpriset som vanligtvis stöder överkomliga priser på undantagsplatser på landsbygden är 10 000 pund per tomt. Om man antar en värderingstäthet på 35 bostäder per hektar, är denna siffra mycket högre än jordbruksvärdet (600 pund för en tomt av liknande storlek), men mycket lägre än det totala bostadsvärdet (150 000 pund, säg i södra Cambridgeshire).
Vissa markägare kommer att acceptera ett pris som stöder överkomliga priser, motiverat av en önskan att hjälpa sina samhällen. Andra kommer att motstå försäljning till vilket pris som helst under fullt bostadsvärde. Just nu lämnas dock för mycket till marknaden.
Lokala myndigheter behöver makten att ta små tomter i offentlig ägo, snabbt och till ett överkomligt pris. Detta skulle göra det möjligt för registrerade leverantörer och kommunala markfonder, och även lokala kommuner, att matcha sina byggprogram till omfattningen av behovet av bostäder på landsbygden.
Tillhandahålls av The Conversation
Den här artikeln är återpublicerad från The Conversation under en Creative Commons-licens. Läs originalartikeln. 
