Trots den svalkande fastighetsmarknaden, hyresbostäder till överkomliga priser är fortfarande en kritisk bristvara i Australien. Det går inte att få en privat hyresrätt eller socialt boende, många låginkomsttagare måste ta till informella och otrygga boenden. Dessa sträcker sig från delade bostäder eller rum, till bostäder som bryter mot plan- eller byggregler.

Vår nyligen publicerade studie försökte belysa detta problem. Vi upptäckte att fler människor bor i delade rum eller bostäder, ofta under trånga och olämpliga förhållanden. Och illegala bostäder ökar i Sydney.

Vad är informellt boende?

"Informellt boende" kostar vanligtvis mindre eftersom det bryter mot planeringen, byggnads- eller hyresrättsregler, eller erbjuder invånarna få skydd enligt dessa regler. Exempel inkluderar otillåtna eller illegalt byggda bostäder, samt informella hyresavtal, som delbostad eller rumsuthyrning.

Överallt där det råder brist på bostäder till överkomliga priser eller hinder för tillgång, en marknad för informella alternativ kommer att växa fram.

I Australiens större städer, låginkomsttagare, nya invandrare och internationella studenter möter särskilda hinder för att få hyresbostäder till ett överkomligt pris. Dessa grupper utsätts ofta för diskriminering, saknar hyresreferenser eller kan falla offer för internationella agenter som erbjuder otillräckligt boende till höga kostnader.

I England, illegala "bäddar i skjul" är ett välkänt problem. I delar av USA som Kalifornien, otillåtna bostäder kan bidra med cirka 5 % av utbudet av nya bostäder.

Inga liknande uppskattningar finns i Australien. Våra vanliga bostadsindikatorer – färdigställande av nya bostäder, hyra och försäljningsdata, såväl som femåriga folkräkningsändringar i tjänstgöring – dölja de informella och olagliga arrangemangen som sprider sig på oöverkomliga marknader.

Hemlöshetsökning i Greater Sydney efter klassificering, 2011-2016

Fler tar till informella arrangemang

Informella arrangemang som att hyra ett rum i någons hem eller dela med vänner har alltid varit en del av Australiens bostadssystem.

Att bo i en andelsbostad kan mycket väl vara en övergångsrit för unga människor. Att dela långt in i vuxen ålder och i pension är en annan sak.

Aktiebostäder i Greater Sydney-regionen ökade i alla åldersgrupper över 24 år mellan 2011 och 2016, enligt ABS Census. De som är över 45 år uppgår nu till 20 % av delägarna. Särskilt, många fler äldre kvinnor delar eftersom de saknar möjlighet att äga sitt eget hem eller hyra självständigt.

Greater Sydney delar hushåll (personer) efter åldersgrupp, 2011 och 2016, och % kvinnor 2016

För vår studie, vi intervjuade kommunala byggnadsinspektörer och hyresgästerstödjare som betjänar inre och sydvästra Sydney. Vi undersökte också informella bostadstyper som växer fram i förortskvarter.

Vår studie visade att typerna av andelsboende förändras. Förutom få juridiska skydd, deltagare lever ofta under trånga och olämpliga förhållanden, där konflikt mellan boende blir mer sannolikt. Hyresgäster som informellt hyr rum eller sekundära bostäder från ägare på plats rapporterar obekväma känslor av övervakning och osäkerhet.

Sekundära bostäder, eller "mormorslägenheter", ses ofta som en flexibel eller informell boendetyp. Till skillnad från andra stater, New South Wales planeringslag uppmuntrar denna utveckling som en form av prisvärd hyresförsörjning. Detta erbjuder en vettig avlastningsventil på Sydneys trånga bostadsmarknad.

Men i vissa områden – som Fairfield – har mormorslägenheter kommit att dominera nybyggnation av bostäder.

Sekundär bostadsutveckling och andel av alla bostadsgodkännanden i Fairfield

Detta beror på att "kodifiering" – snabbt, ofta privatcertifierade godkännanden för godkända ansökningar – har gjort mormorslägenheter till ett billigt alternativ för husägare som vill öka nyttan av sina fastigheter. Hyresvärdar ser sekundära bostäder som en låg kostnad, högavkastande investering.

Men det är oklart om dessa sekundära bostäder hyrs ut som billigare boende och, om så är fallet, om de är ett lämpligt och tryggt hyresbostadsalternativ på lång sikt.

Illegala bostäder ökar

Ett problem som vår studie fokuserade på var den växande förekomsten av illegala bostäder i Sydney. Dessa inkluderar sekundära bostäder som byggs, eller ombyggt från garage eller friggebod, utan bygglov.

Dessa arrangemang kan vara mycket farliga. Felaktig konstruktion, otillräcklig eller frånvarande isolering, ad hoc elektriska ledningar, och dåligt dränerade platser utsätter de boende för allvarliga hälso- och säkerhetsrisker. Den osynliga karaktären hos informella bostäder ökar brandriskerna – med räddningspersonal mindre sannolikt att misstänka att människor bor i ett garage eller uthus.

Illegala bostäder kan vara mer tillgängliga för låginkomsttagare och andra som utsätts för hyresdiskriminering. Men de är inte nödvändigtvis låg kostnad. Vår studie fann bevis på att illegala mormorslägenheter annonserades för över 300 USD i veckan. En byggnadsinspektör kommenterade:"Det finns inget överkomligt med att betala bra pengar för skräp."

Det krävs mycket resurser för att identifiera och ta bort illegala bostäder. Byggnadsinspektörer får vanligtvis kännedom om illegala bostäder genom klagomål från grannboende. Deltagare i vår studie beskrev problemet som endemiskt, eftersom lokala myndigheter saknar resurser för proaktiva verkställighetsstrategier.

Informella boendelösningar?

Informellt boende är inte nödvändigtvis exploaterande eller farligt. Faktiskt, det kan erbjuda lösningar utöver rådande modeller för privat eller allmänt tillhandahållande av bostäder. Till exempel, självorganiserade bostadsrättsföreningar eller "deliberativa" utvecklingar är lovande alternativ till privat uthyrning eller ägande. Men dessa förblir nischalternativ i Australien.

Budskapet från vår studie är att den informella bostadssektorn måste erkännas och övervakas inom det bredare bostadssystemet. Åtgärder för att förbättra tryggheten och levnadsvillkoren för de boende, och att säkerställa att informella bostäder följer planreglerna, är kritiska.

Strukturellt sett det är viktigt att undanröja de hinder för privat uthyrning som låginkomsttagare och utsatta grupper upplever. Som många andra har hävdat, detta innebär tillräcklig finansiering för sociala och överkomliga bostäder, inkluderande planering för att säkerställa att prisvärda bostäder ingår i nybyggnation, tillräckliga resurser för hyresgästrådgivning och kristjänster, och ytterligare hyresreform.

Den här artikeln är återpublicerad från The Conversation under en Creative Commons-licens. Läs originalartikeln.