Ny forskning från USC bostadsexperter visar att bristen på överkomlig hyra är ett större problem än tidigare insett, inte bara i stora kuststäder utan över stora delar av USA.

Resultaten kommer från en ny metod av forskare vid USC Price School of Public Policy för att ge beslutsfattare en mer korrekt bild av förhållandena på hyresmarknaden. Det hjälper till att visa ett hårdnande tryck på arbetande människor samt de utmaningar företag står inför när det gäller att rekrytera arbetskraft. Resultaten understryker också hur traditionella metoder för att beräkna hyresbördan ofta på ett väsentligt sätt förvränger verkliga förhållanden.

"Studien visar en växande obalans mellan hyror och inkomster, hur hyrorna stiger snabbare än lönerna. Det är ett överkomligt problem som är akut bland de fattigaste människorna, men det påverkar en mycket bredare valkrets av människor, sa Dowell Myers, professor i stadsplanering och demografi vid USC Price och chef för skolans Population Dynamics Research Group.

Washington, D.C., var det minst överkomliga storstadsområdet totalt sett i landet. Fyra av de 10 minst prisvärda tunnelbanorna finns i Kalifornien:San Diego, Los Angeles, Riverside-San Bernardino och Sacramento. De mest prisvärda städerna finns i inlandet, inklusive Atlanta, Salt Lake City, Las Vegas och Phoenix.

Studien publicerades nyligen i den peer-reviewed, politisk forskningstidskrift Stadsbild , producerad av U.S. Department of Housing and Urban Development.

Omräkning av överkomlig hyra

Den rådande metoden för att bedöma bristande överkomlighet är överdriven hyresbörda, mätt som andelen hyresgäster som spenderar mer än 30 procent av sin hushållsinkomst på hyra. Men denna teknik har brister eftersom den inte särskiljer grader av lokal överkomlighet särskilt bra. Det leder också till anomalier, som att hitta den överkomliga kostnaden i San Francisco eller Washington, D.C., är bättre än riksgenomsnittet, sa Myers.

Istället, den nya metoden som forskarna använde är utformad för att mäta den växande obalansen mellan stigande hyror och inkomster på ett sätt som kan särskilja storstadsområden mer exakt över tiden, samtidigt som man isolerar problem på både låg- och medelinkomstnivåer. Den använder en indikator som forskarna kallar den "konstanta kvartilen oöverensstämmelse, " som använder samma folkräkningsdata i en annan design för att jämföra förändringar i hyres- och inkomstfördelningar från deras värden under ett basår - 2000 i denna studie, som föregår både bostadsbubblan och den stora lågkonjunkturen – till 2016.

Hyresfördelningen har skiftat uppåt i landet och de flesta storstadsområden, medan inkomstfördelningen har förbättrats mycket lite. Till exempel, sedan 2000, medianhyresbetalningen i hela landet ökade med 17,2 procent (i 2016 dollar) medan medianinkomsten för hyresgäster faktiskt har minskat något, från $38, 468 till $37, 500 (-2,5 procent).

Studien använder indikatorn för obalans för att rangordna de 50 största storstadsområdena för att hyra överkomligt, baserat på data från 2000 års folkräkning och American Community Survey. Den sorterar hyresgäster i fyra kvartiler över storstadsområdena med hjälp av trösklar definierade 2000 och uppdaterade för inflation. Förändringar i fördelningar avslöjas genom att 2016 års hyresgäster sorteras in i dessa konstanta kvartiler som representerar de traditionella höga och låga hyrorna i ett område.

Hur hyrorna har förändrats, i L.A. och vidare

Rikstäckande, studien visar små förändringar i inkomstfördelningen, men stora förändringar i hyrorna. Medan hyresgästernas inkomst ökade något till att omfatta 25,9 procent av hyresgästerna i den högsta klassen 2016, Hela 39,1 procent av alla amerikanska hyresgäster betalade nu hyror i den översta kvartilen, en förskjutning uppåt på 14,1 procent.

Los Angeles-fallet är mer extremt än de nationella förändringarna. I L.A.s storstadsområde skedde en liten förskjutning uppåt av inkomsterna till den översta kvartilen – nu 29,3 procent, en ökning med 4 procentenheter – men förskjutningen uppåt av hyresbetalningar sedan 2000 var mycket större – nu 54,4 procent, en ökning med 29 procentenheter. Hela hälften av alla hyresgäster i L.A. är nu tvungna att betala vad som tidigare var hyror i den högsta lådan, även om antalet inkomster från topplån ökade relativt lite. Justerat för inkomstökningen, detta motsvarar en nettoförskjutning uppåt och en obalans på 25,2 procentenheter, säger studien.

Omvänt, L.A. förlorade 14 procent av hyrorna från den lägsta kvartilen, även om andelen låginkomsttagare förblev i stort sett oförändrad (-0,5 procent). Således, L.A. bevittnade växande stress både i den låga och höga delen av marknaden, en total obalans på 38,6 procent.

De 10 minst prisvärda tunnelbanorna totalt sett är Washington, D.C., San Diego, Virginia Beach, Los Angeles, Riverside-San Bernardino, New Orleans, Miami, Denver, Houston och Sacramento. Hyrorna i toppkvartilen ökade mycket mer än inkomsterna i alla dessa, och stora förluster av lågprishyror uppstod också.

"De nya resultaten mäter den växande stressen som hyresgäster känner på alla nivåer av inkomstfördelningen, visar hur mycket större en andel som tvingas in i övre hyresklasser jämfört med tidigare, " sa Myers.

Som jämförelse, andra tunnelbanor borta från kusterna har klarat sig bättre; till exempel, Chicagos överkomliga obalans i den översta hyreskvartilen ökade endast med en nettoförskjutning på 14,5 procentenheter. Andra storstadsområden har klarat sig ännu bättre, som Dallas (netto 12,8), Kansas City (9,7) och Atlanta (8,3). Alla dessa ökningar är mindre än riksgenomsnittet, vilket innebär en mindre obalans och mindre stress för hyresgäster.