En ny rapport avslöjar sambanden mellan transport och fastighetsvärde över norra England. Rapporten belyser hur förståelse av dessa relationer kan hjälpa till att informera om infrastrukturplanering och investeringar – från järnvägsförbindelser mellan städer till att forma stadsmiljön.

Forskare från Institute for Transport Studies vid University of Leeds har utvecklat tre nya modeller av fastighetsmarknaden i norra England – ett område på 40, 000 km2 med 15 miljoner människor och 7,1 miljoner hem.

Modellerna kvantifierar i vilken utsträckning transportförbindelser kan göra platser mer attraktiva för människor och företag. De inkluderar också en lång rad andra faktorer som bidrar till fastighetsvärdet, inklusive tillgång till lokala faciliteter, skolor och grönområden.

Rapporten, finansierat av Transport for the North, West Yorkshire Combined Authority och Engineering and Physical Sciences Research Council, är den första i sitt slag och resultaten presenteras vid sex internationella konferenser i år.

Studien fann att över hela norr finns det en premie på att vara väl ansluten. Enkel tillgång till anställning är en viktig drivkraft för fastighetsvärden, med skena, vägar och fotgängares tillgänglighet till jobb ger alla ett mervärde.

Enbart tågtillgång kan lägga till 14 % till värdet på ett hem. För varje ytterligare 10, 000 jobb som är lättillgängliga med järnväg, det finns en fastighetsprispremie på 0,16 %. Det finns också en premie på 0,19 % per 10, 000 jobb tillgängliga med bil.

Förmågan att gå till jobbet har den mest betydande inverkan på värderingar, med en fastighetsprispremie på 3,61 % för varje ytterligare 10, 000 jobb inom räckhåll till fots – även om det totala antalet jobb som går att nå till fots tenderar att vara mindre än med bil eller tåg. Detta syns i "stadscentrumpremierna" på marknaden, och pekar också på värdet av blandad stadsutveckling när den nordliga ekonomin växer.

Rapporten ger också bevis på att tidigare transportinvesteringar i norra England har skapat värde på fastighetsmarknaden. Genom att använda Manchester Metrolink-tilläggen sedan 1995 som en fallstudie, rapporten konstaterar att:

* Metrolink-utbyggnader har ökat fastighetspriserna nära de nya stationerna med 6,3 % i genomsnitt;

* South Manchester Line har höjt priserna med 10,5 % och Airport Line med 20,9 %.

Utöver transporternas effekter på fastighetsvärdet identifierade rapporten många andra faktorer - av vilka några kan påverkas av allmän politik, Inklusive:

* tillgång till lokala centra med faciliteter som butiker och banker, är värt cirka 7,5 % av värdet på en genomsnittlig bostad,

* tillgång till parker och lekplatser kan lägga till upp till 7 % av fastighetsvärdet – jämfört med platser utan dessa funktioner,

* både luftkvalitet och frihet från trafikbuller ger mervärde – åtgärder för att helt eliminera buller från trafikerade vägar och järnvägar, såsom tunnling till exempel, kan öka värdet på närliggande fastigheter med så mycket som 8 %,

* Åtgärder som vägbeläggning med låg bullernivå och grönska i städer skulle ha en mer blygsam positiv effekt. och Clean Air Zones bör höja fastighetsvärden över hela området.

Rapportens huvudförfattare Dr. John Nellthorp, från Leeds Institute for Transport Studies, sade:"Tidigare forskning har visat att det finns betydande luckor i att förstå hur investeringar i transportinfrastruktur kan påverka markvärdet. Fastighetsmarknaderna är komplexa och transporter är bara en av de faktorer som kan påverka priserna.

"Vi kan nu tydligt se inte bara värdet av stadsbanor på fastighetsmarknaden, men värdet av interurban anslutning i norr, och promenadtillgänglighet samt med tåg och bil.

"Fynden om miljö och platskvalitet var inte huvudmålet med arbetet men hjälper till att sätta transportkonsekvenserna i ett sammanhang. Platskvalitet är viktigt, i själva verket är det en av nordens styrkor och den här rapporten hjälper oss att förstå hur alla dessa element passar ihop för att öka markvärdet.

"Resultaten av den här studien kan ses som ett lyft för analysen av "markvärdehöjning" och till fallet för välplanerade investeringar i regioner utanför London."

Studien gav också de första uppskattningarna av den potentiella påverkan av Northern Powerhouse Rail på markvärdet. Medan forskarna varnar för att den nationella ekonomin och fluktuationer på fastighetsmarknaden kan orsaka ytterligare inverkan på markvärdet, de initiala uppskattningarna indikerar att det finns en potential för effekter på upp till 9,3 % i vissa områden nära stationerna – resultaten kommer att bero på många faktorer, inklusive investeringsresponsen i utbudet av nya bostäder och affärsutrymmen.

Dr Jack Snape, Huvudansvarig för dataanalys och modellering på Transport for the North, sade:"Detta arbete visar betydande ökningar i markvärdet från förbättrad tillgång till sysselsättning på järnväg, road and walking—which could help to bring forward the investment needed to help tackle the housing crisis and support the growth plans of the North.

"The research provides a robust body of evidence to help us build the case for investment in transport, and we can use this to inform the case for Northern Powerhouse Rail."

Transport for the North plans to incorporate the report's findings into an Analytical Framework to help understand how transport investment could help rebalance the economy more evenly around the country.

The framework will be used to examine whether improved transport connections could enable existing buildings and vacant land in the North to be used to their full potential.

An increase in land value in the North could also stimulate other forms of investment, such as new and refurbished housing in places where commuters can easily and sustainably get to work.

Cllr Kim Groves, Chair of the West Yorkshire Combined Authority Transport Committee said:"This research provides invaluable insight on how local property markets can benefit from transport investment and gives us the means to accurately set out those benefits to the government when making the case for transport investment.

"Land value plays an important role in government appraisal of transport and regeneration investment and these new models will allow us to paint a more effective and robust picture of those benefits. It also gives us the means to monitor the property market across the lifetime of major transport investments to show the potential fiscal benefits of such investments to the government.

"The models developed by the researchers can do this more accurately than has been possible to date and we are working with the Department for Transport to help make sure this work will be used to support the business case for transport investment in West Yorkshire and to show those benefits across the North."

Part of the funding for this study and report came from the West Yorkshire Combined Authority and the University of Leeds Institute for Transport Studies (ITS) joint Transport Research Innovation Fund (TRIF). TRIF was established in 2016 as a collaboration between the Combined Authority and the University of Leeds ITS.

The TRIF provides the opportunity to support the development and translation of applied research to deliver a step-change in transport and mobility in the region and across the North. TRIF has funded six research projects to-date. The research into Transport and Land Value Uplift investigates the potential for methodological improvements to the quantification of land value uplift in transport appraisal.