När den pandemihärjade amerikanska ekonomin står för en trolig våg av utestängningar av bostäder, en ny studie visar att att förlora ett hem kan få smärtsamma konsekvenser som sträcker sig långt utöver den omedelbara ekonomiska skadan.

I ett nytt arbetsdokument, Stanford-ekonomen Rebecca Diamond finner att utmätningar gör husägare mindre benägna att köpa ett annat hus under de följande åren. Deras boende blir mindre säkra, och de fallerar oftare på andra skulder.

Diamond och hennes medförfattare – Rose Tan, en Stanford Ph.D. studerande, och Adam Guren från Boston University – identifierar också en undergrupp av husägare som lider mest:bolåneinnehavare som är på marginalen.

Det här är husägare som ligger efter med sina betalningar men som sannolikt skulle kunna tjäna på sina lån om de får en genombrottssanering av skulden eller statligt stöd. Dessa marginella husägare, som finns på alla inkomstnivåer, är mycket mer benägna att skilja sig och flytta till kvarter av lägre kvalitet som ett resultat av utestängning.

Diamonds fynd, släpptes som ett arbetsdokument den 22 juni av National Bureau of Economic Research, kasta nytt ljus över vad ekonomer vet om effekterna av avskärmning. De kommer också mitt i en bryggande bostadskris på grund av de ekonomiska återverkningarna av COVID-19, med många bostadsexperter som förutspår en ökning av utmätningar av bostäder som kan pressa lagstiftare att ingripa.

"Dessa resultat är mycket relevanta i dagens klimat, " sa Diamond. "Det finns enorma, långvariga skador av avskärmning som inte har varit på politikers radar eller, tills nu, förstås ur ett akademiskt perspektiv." Diamond är senior fellow vid Stanford Institute for Economic Policy Research (SIEPR) och en docent vid Stanford Graduate School of Business.

I hennes arbetsrum, Diamond tittade också på hur utmätning påverkar hyresvärdar och deras hyresgäster. Hon fann att hyresvärdar får en ekonomisk träff som liknar husägare men undviker den extra smärtan att behöva lämna sin primära bostad. För hyresgäster, störningarna är begränsade. Även om de ofta vräks, att olägenheter tenderar att bli kortvariga och de undviker långsiktiga konsekvenser.

"Det som är särskilt intressant är att hyresvärdar bara får den ekonomiska chocken och hyresgäster bara får vräkningschocken, men husägare får både chocker och effekterna är mycket allvarligare, ", sa Diamond. "Det är kombinationen av den ekonomiska hit och vräkning som kan ödelägga husägare."

Bygger på tidigare forskning

Medierapporter beskriver ofta de sociala konsekvenserna av utmätningar av hem, men förr i tiden, ekonomer och tillsynsmyndigheter har bara tittat på kostnaderna i slutresultatet, enligt Diamond.

En rapport från 2010 från U.S.A. Department of Housing and Urban Development fann att utestängningar under den stora lågkonjunkturen i genomsnitt uppgick till 51 USD, 000. Cirka 41 USD, 000 av det stod för bankförluster och sjunkande värden på närliggande hus. Under tiden, husägarna som gick i utestängning axlade de andra $10, 000 värt av kostnaden.

Tidigare studier om utmätningar av bostäder har spårat utmätningar genom att jämföra ägare vars långivare flyttade för att beslagta sina hem med de som höll sig uppdaterade om sina bolånebetalningar. Kreditupplysningar, dock, tillåter endast avskärmningsanalyser och avslöjar inte mycket om långsiktiga effekter, enligt Diamond.

För att övervinna dessa nackdelar, Diamant, Tan och Guren byggde ett stort dataset kring utmätningsansökningar som registrerats i Chicagos Cook County mellan 2005 och 2016. Illinois kräver att utmätningar går igenom sina domstolar.

Nästa, Diamonds team kopplade andra viktiga datakällor till anmälningarna, inklusive register om konkurs, brottslighet, äktenskapsskillnad, individuell adresshistorik, kreditpoäng, inkomster efter postnummer, och skolprovresultat.

Forskarna använde sedan två metoder för att analysera data. Ett tillvägagångssätt gjorde det möjligt för dem att mäta de genomsnittliga ekonomiska och icke-finansiella effekterna av utestängning på alla husägare över tiden. Den andra gjorde det möjligt för dem att titta på delmängden husägare, eller cirka 7 procent av alla utmätningsärenden som studerats, som stod på gränsen till utmätning kontra en skuldsanering. Med andra ord, de ställdes inte inför svåra svårigheter som skulle göra det omöjligt för dem att ta igen sina bolån.

Detta andra tillvägagångssätt var särskilt betydelsefullt. Eftersom Cook County slumpmässigt tilldelar utmätningsärenden till domare, utgången för marginella mål varierar beroende på domare. Detta innebar att Diamond kunde matcha och sedan spåra husägare med liknande egenskaper, men olika resultat baserat på hur mild eller strikt deras utsedda domare var.

"Det är så nära vi kan komma ett experiment som förekommer naturligt i data, " Hon sa.

Behovet av nya politiska överväganden

Marginala husägare som gick igenom avskärmning, hon hittade, hade mest att förlora. De bodde vanligtvis i höginkomstkvarter och hade större bolån. Det var också dubbelt så stor sannolikhet att de skildes efter fem år jämfört med ägare vars hem till slut inte var utestängda. De tenderade att flytta till områden med avsevärt sämre kvalitet, baserat på postnummerinkomster och skolprovresultat.

Diamond fann att skillnaderna i grannskapskvalitet mellan utestängda ägare och deras icke-utestängda kamrater ökade med tiden. "För marginella husägare, de negativa effekterna jämfört med genomsnittliga husägare var enorma, " Hon sa.

Genomsnittliga husägare och hyresvärdar klarade sig inte oskadda. Båda upplevde betydande ekonomiska problem i form av förlorade tillgångar och förfallna betalningar på andra former av skulder. Avskärmade husägare av alla slag tvingades inte minska, men de var betydligt mindre benägna att äga sitt framtida hem. Hyresvärdar, under tiden, stannade vanligtvis i sin primära bostad men hade högre frekvens av DUI-domar efter utestängning.

Diamond sa att hennes resultat tyder på behovet av en annan kostnads-nyttoanalys av beslutsfattare när de överväger program för att hjälpa husägare under vatten. Detta inkluderar att utforma program med marginella husägare – och de ytterligare risker de står inför – i åtanke.

"Som med all regeringspolitik, endast en del av personer som är berättigade till en förmån någonsin försöker ta upp den, " sa Diamond. "Min gissning är att de människor som skulle ta emot ett erbjudande om hjälp skulle vara de mest att vinna."