Fysiska egenskaper som byggmaterial, interiörfinish och luftkonditionering är bättre bestämningsfaktorer för hur bra en lägenhet säljer än pris eller byggnadsålder, enligt en studie från University of Alberta för att hitta designrelaterade funktioner som ökar sannolikheten för en lägenhets försäljning.

"Vi försöker tillhandahålla ett ramverk genom vilket byggare kan utvärdera om en viss design kan öka eller minska sin marknadsandel, " sa tidigare byggnadsingenjörspostdoktor Samer Bu Hamdan, som fortsätter att samarbeta med U of A.

Bu Hamdan och hans team analyserade 40, 000 lägenheter i Edmonton från 2009 till 2019 tillhandahållna av REALTORS Association of Edmonton. De var intresserade av hur länge fastigheterna fanns på marknaden innan de såldes eller togs bort från marknaden.

"Tidigare studier har visat var två fastigheter har samma noterade pris, fastigheten som säljs snabbare har ett högre värde och, följaktligen, bättre funktioner, " sa Bu Hamdan.

Han förklarade att majoriteten av befintliga forskningsavtal med enheter som säljs, vilket exkluderar enheter som inte är sålda ännu.

"Kontor som inte har sålt kan ge dig information om vad folk inte gillar i sina hus, " han sa.

Bu Hamdan delade sedan in lägenheterna i tre nivåer baserat på prisnivåer:prisvärda lägenheter under $250, 000, medelprisenheter från $250, 000 till $500, 000, och dyra lägenheter över $500, 000.

Pris, avgifter inte en faktor

Bu Hamdan sa att den första intressanta observationen är att priset inte är en avgörande faktor för köp i något skikt.

"Vi kunde bara spekulera i att människor anger en räckvidd inom sitt prisvärda område, och prisskillnaden på några tusen dollar eller mindre skulle inte göra någon stor skillnad, ", sade han. "Vi tror också att detta kan hänföras till det faktum att det noterade priset som tilldelats fastigheten är korrekt."

Teamet fann att lägenhetsavgifter inte heller påverkade tiden på marknaden, men byggmetoderna gjorde det. Betongkonstruktion eller att få byggnaden prefabricerad värderades över alla tre skikten, minska tiden på marknaden i vissa fall med nästan 300 procent. Tegel eller stålramar korrelerade med en ökning av tiden på marknaden med uppemot 30 procent.

"Är ett modulärt eller prefabricerat hem bättre? Det är en evig fråga och det finns ingen konsensus, ", sa Bu Hamdan. "Vissa säger att eftersom det kostar så mycket jämfört med den konventionella stickbyggda konstruktionen, det motiverar inte riktigt fördelarna det ger. Förespråkare säger att om du sätter ihop allt inklusive kvaliteten, tid och allt, det kommer att bli bättre så småningom."

En lägenhet med exponering mot sydost i det prisvärda skiktet kommer att finnas på marknaden 10 procent längre än andra byggnadsinriktningar, men den skillnaden dyker inte upp i kategorin mellanpris.

Konstruktionsegenskaper spelar roll

Försäljningssannolikheten ökar i stuckatur och vinylklädda byggnader men minskar i byggnader där trä är det primära beklädnadsmaterialet. Också, analysen visade att lägenheter i byggnader som har tak av tjära och grus eller lertegel är mer benägna att sälja snabbare, medan lägenhetsbyggnader med syntetgummitak är mer benägna att finnas på marknaden längre.

Bu Hamdan fann också att luftkonditionering är korrelerad med en 13-procentig minskning av tiden på marknaden av prisvärda och mellanprisenheter. Och lägenheter i alla byggnader som använder forcerad luft eller golvvärmare säljs snabbare, speciellt jämfört med någon kombination av ved och naturgas som uppvärmningskälla. Baspanelvärmare eller värmepumpar är förknippade med en minskning av tiden på marknaden för ett mellanprishem med upp till 44 procent.

Vitvaror och bekvämligheter hade ingen betydande inverkan på att påverka köparens beslut i kategorin överkomliga priser, men gjorde bland mellanprisenheterna. Byggnadsbekvämligheter som ett träningsrum och handikapptillgänglighet, samt en ugnsmikrovågsugn, alla leder till en minskning av tiden på marknaden med allt från nio till 18 procent.

Också, covering the building's facades using combinations that include bricks and cedar contributed to a decrease in the time on market, whereas using a single material for exterior cladding made the unit harder to sell.

Hardwood flooring in combination with other flooring materials such as marble, linoleum or cork reduced the time on market for medium-priced homes by six percent. Homes that have carpet as the predominant flooring lingered longer on the market.

"We didn't study all of the interior features because we were limited to the data that they had, " said Bu Hamdan. "We focused more on the features that could be manipulated by design."

Having an ensuite bathroom is definitely a selling feature, as are half-baths, which decreased time on market by upwards of 300 percent in medium-priced condos.

Bu Hamdan noted that because the high-priced condo stratum was considerably smaller and featured more unsold homes than sold homes over the decade of data, the results were inconclusive and lacked credibility.

Dock, the findings did show that older properties tend to remain on the market longer.

Bu Hamdan said he has a similar paper that looks at the time on the market for houses.

"Knowing what buyers value in their future homes helps construction practitioners better attend these needs, och, som ett resultat, increase the likelihood of selling built units, " han sa.