Australiska städer är bra på att växa - i decennier har deras stater förlitat sig på det. Behovet av att hysa fler människor används för att motivera expansion ut och upp, men det är satserna, skatterna och tullarna som kommer från marköverföringar och byggande som driver den oändliga utvecklingen av i synnerhet Melbourne och Sydney. Fastighetsutveckling är den enskilt största bidragsgivaren till viktorianska och New South Wales statliga intäkter.

Till exempel föreslår staden Melbournes utkast till fysisk plan nya förorter i väster och norr. Det fortsätter på en kurs som fastställdes under 1990-talet efter lågkonjunkturen, när australiensiska regeringar fokuserade på att bygga på eller gräva upp våra stora vidder. Planen ifrågasätter varken skälen till tillväxt eller, uppenbarligen, de djupare effekterna av pandemin.

Kommunfullmäktige är förståeligt nog angelägna om att locka tillbaka folk till centrum. Stadsplanen förutsätter en återgång till Australiens höga befolkningstillväxt på 2000-talet. Förväntningarna på en förnyad tillströmning av studenter, arbetare och turister från utlandet bygger dock mer på hopp än förnuft.

Drivkrafterna bakom befolkningstillväxten är mer osäkra och vi kan inte längre vara beroende av global rörlighet på nivåer före pandemi. Födelsetalen faller i den utvecklade världen, internationell utbildning på nätet förbättras och forskning tyder på att pandemier kommer att bestå medan städer inkräktar på livsmiljöerna för så många andra arter.

Samtidigt är tornen som slungats upp under de berusande åren av tillväxt halvtomma och knastrande, dåligt ventilerade, beroende av central luftkonditionering och inte byggda för mer extremt väder eller låg energiförbrukning. Melbourne och Sydneys uppvisningsprojekt för förnyelse vid Docklands och Barangaroo är mer dystra och öde än någonsin.

Bättre behöver inte betyda större

Nu är det inte läge för någon att meddela att deras stad kommer att bli "större och bättre". Städer behöver inte bli större för att utvecklas, och förr eller senare kommer alla att behöva räkna med konceptet avväxt.

Australien måste bli mindre beroende av import av yrkesarbetare, studenter, turister och material. Vi kan bättre utnyttja lokala resurser och producera mycket mer av det vi behöver här.

Australiska städer har mycket bra ben. De har fantastiska kulturscener. Deras biomedicinska kapacitet är bland världens bästa. Vår utbildningssektor är fortfarande i högsta grad exportbar online och via befintliga utländska campus. Tillverkningssektorn har fortfarande en bas att bygga på och tillhandahålla många fler av de produkter som australiensarna behöver. Och vår förnybara energikapacitet är obegränsad.

Vi kan stödja vår lokala gästfrihet och kulturlokaler bättre, och öka intercity och interstats beskydd. Vi kan investera i forskning och utveckling och bibehålla välstånd genom innovation och produktion, snarare än den eviga konsumtionen av mark.

Tänk om vad vi bygger och varför

Att anpassa sig till globala miljöförhållanden innebär att man inte bara tänker om vad och hur vi bygger, utan även varför. Innan vi utser mark för ännu fler bostadsområden, till exempel, låt oss tänka på att en miljon bostäder – 10 % av Australiens bostadsbestånd – var tomma på folkräkningsnatten förra året. Nästan 600 000 var i Victoria och New South Wales.

Tankesmedjan Prosper Australia har i åratal visat ett chockerande antal lediga bostäder som inte är tillgängliga för uthyrning. En rejäl vakansskatt – mycket högre än den viktorianska skattesatsen på 1 % av fastighetsvärdet, medan NSW fortfarande inte har någon för australiska ägare – skulle leda till att många fler bostäder släpps ut på marknaden.

Fastighetsutvecklarnas argument att vi måste bygga mer för att det är det enda sättet att göra bostäder mer överkomliga har upprepade gånger motbevisats av år av noggrann forskning.

Tiotusentals exklusiva bostäder har lagts till i Melbournes och Sydneys innerstäder under de senaste 20 åren, utan någon sänkning av priserna överlag. Medan de exklusiva enhetspriserna kan sjunka lite när vakansgraden på den delmarknaden ökar, är deras utvecklare mycket uppmärksamma på eventuella vinster. Vid minsta antydan till överskott slutar de bara bygga.

Om prisvärda bostäder är föremålet för stadsexpansion, låt oss ta tag i den nässlan:det enda sättet att uppnå det är att bygga bostäder till rimliga priser, så enkelt är det. Mer än tillräckligt med mark finns tillgängligt inom de urbana tillväxtgränserna för bostadsutveckling.

Ny forskning från Prosper visar att det finns 84 000 obebyggda bostäder bara på nio australiska masterplanerade fastigheter. Detta inkluderar inte de många förnyelseprojekt i innerstaden som redan pågår. Sociala bostäder i dessa områden bör vara i fokus för stadsplaneringen innan mer mark frigörs.

Vad sägs om "underutvecklade" stadsmarker?

Ytterligare utbyggnad av de inre städerna i Melbourne och Sydney kan bara inkräkta på låglänta, översvämningsbenägna industriområden som för länge sedan ansågs olämpliga för bostadsutveckling. Det skulle vara dumt, eller väldigt dyrt, att bygga bostäder där.

Dessa områden är och kan fortfarande användas för tillverkning, dock, och inte bara de nya nischade urbana tillverkare som gentrifierande råd så älskar att älska. Äldre industrier som redan nu fördrivs från Fishermans Bend i Melbourne och Blackwattle Bay i Sydney kan lätt samexistera med hantverksbagerier och kafferosterier.

Kravet att främja hållbar lokal produktion är starkare än någonsin nu när pandemin och kriget har avslöjat de globala försörjningsledningarnas sårbarheter. Vårt minskande industriland borde verkligen behållas för industrin, tills havsnivåhöjningen gör anspråk på dem som våtmarker.

Detta är inte ett argument för att minska byggaktiviteten:det finns mycket arbete att göra med att bygga om befintliga byggnader. Dessa behöver kläs om, bättre ventileras, öppnas för passiv kyla och anpassas till ett värmande klimat.

De pågående förnyelseprojekten i Melbourne och Sydney behöver mycket mer uppmärksamhet. Docklands, Darling Harbour och Barangaroo kan bli användbara med några allvarliga ingrepp. De framväxande anläggningarna i Fishermans Bend och Blackwattle Bay har redan frigjort mer mark än vad deras planerare vet vad de ska göra med.

En framåtblickande stadsplan skulle konsolidera och föra fram det som staden redan har. Det är sättet att bygga intäktsströmmar som är miljömässigt, socialt och politiskt hållbara. + Utforska vidare

Längre pendlingar påverkar levnadskostnaderna i storstäder mer än zonindelning

Den här artikeln är återpublicerad från The Conversation under en Creative Commons-licens. Läs originalartikeln.