Amerikanska husägare och hyresgäster behöver starkare skyddsnät än vad befintliga socialförsäkringsprogram tillhandahåller för att förhindra bostadsotrygghet under ekonomiska nedgångar, enligt ett nytt dokument baserat på en studie av Whartons fastighetsprofessor Benjamin Keys och medförfattare vid University of Notre Dame och New York University.

I deras artikel "Bolstering the Housing Safety Net:The Promise of Automatic Stabilizers, Författarna föreslår politiska reformer som kan hjälpa människor att stanna i sina hem under tider av ekonomisk nöd och stödja bostadsbyggande och rehabilitering till överkomliga priser. Dessa reformer skulle komplettera och fylla luckor i befintliga socialförsäkringsprogram.

Författarna har utformat sina förslag för att införliva tre funktioner:automatiska mekanismer som svarar på triggers som ökad arbetslöshet; flexibilitet för att anpassa graden av stöd till detaljerade variationer i lokala arbetslöshetstendenser; och kontracyklikalitet, där storleken på programmen expanderar eller minskar i synk med ekonomiska cykler och graden av svårigheter hushållen möter.

"Många delar av befintliga skyddsnät är ofullständiga eller otillräckliga för att förhindra människor från att möta bostadsinstabilitet som vräkning eller utestängning, ”, säger Keys. ”Program för arbetslöshetsförsäkring och mat- och näringsprogram motsvarar mycket kraftigt nedgångar på grund av behörighetsreglerna; när fler personer är berättigade, fler kvalificerar sig för dessa förmåner. Vi har inte samma flexibilitet och kontracyklikalitet inbyggd i systemet för bostadsrelaterad assistans."

Förslagen krävde skapandet av tre program:

• Nya akuta hyreshjälp står för låginkomsthushåll som kompenserar för inkomster och ekonomiska chocker som kan utlösa instabilitet i bostäder;
• Ett automatiskt stabiliseringsprogram för bostadsägande med tre månaders anståndsperiod för utsatta bolånetagare som står inför arbetslöshet; och,
• Ett permanent utbytesprogram för skattelättnader där regeringen kan byta ut skattelättnader till skattemässigt neutrala priser mot direkta subventioner när efterfrågan från skattelättnadsinvesterare minskar. Med andra ord, regeringen skulle kunna ta igen efterfrågan på skattelättnader genom att köpa dem, och därigenom undvika att inskränka bostadsbidragen.

Dessa program drivs helst av den federala regeringen, enligt tidningen. "När dessa program finansieras federalt, det möjliggör att ytterligare ett lager av försäkring och regional stabilitet kan byggas in i systemet, sade Keys. Däremot, om stater var ansvariga för att finansiera ett program, de kan begränsa det om deras specifika ekonomier drabbas av en nedgång, han förklarade.

Varför reformerna behövs

Covid-19-pandemin och de därav följande ekonomiska svårigheterna som hushållen möter sätter det omedelbara sammanhanget för att motivera förslagen, men studien omfattade bostadsotrygghet även under tidigare perioder. Här är några skarpa fakta som studien lyfte fram:

• Nästan hälften av alla hyresgäster och en fjärdedel av husägare i USA är tyngda av bostadskostnader, spenderar mer än 30 % av sin inkomst på bostäder under en viss månad (standardmåttet på bostadskostnadsbördan), och det är "mycket högre än de var under det senaste århundradet." Till exempel, år 1960, bara en av fyra hyresgäster och en av 50 husägare i USA betalade mer än 30 % av sin inkomst på bostadskostnader. I dag, Bostadskostnaderna är höga inte bara i högkostnadsstäder som New York eller San Francisco utan i vart och ett av de 50 storstadsområdena som studerats.
• Från och med december 2020, nästan en femtedel av hyresgästerna och mer än en tiondel av husägarna låg efter med sina hyror och betalningar av bolån, Folkräkningsundersökningar visade. Svarta och latinamerikaner utsattes för hot om vräkningar och utestängningar mer än andra raser.
• Regeringens hjälpprogram i efterdyningarna av pandemin har hjälpt till att sänka arbetslösheten från dess topp i april 2020 på 14,3 % till 6 % i mars 2021, men det är fortfarande den högsta sedan september 2014. Inte överraskande, låginkomsthushåll möter fler svårigheter med inkomstfall.
• Vräkningar och utestängningar gör det svårare för människor att hitta nya hem eller till och med jobb i pandemitider när de borde ha skydd på plats. Bostadsinstabilitet kan också sänka inkomsterna, undergräva hälsan, och försämra kreditpoäng.
• I en undersökning från Federal Reserve 2019, nästan 30 % av de amerikanska hushållen sa att de inte skulle kunna täcka ens tre månaders hushållsutgifter genom att använda sina besparingar, låna och sälja tillgångar. "Med så begränsade resurser, även små chocker för inkomster eller utgifter kan sätta hushållen i riskzonen för vräkning, avskärmning, eller andra ofrivilliga rörelser, " stod det i tidningen.

Där befintliga program kommer till korta

"Arbetslöshetsförsäkringen och andra socialförsäkringsprogram täcker inte alla och skyddar inte mot många vanliga chocker som förlorade timmar på jobbet, upplösningen av ett förhållande, eller en akut kostnad, som ofta utlöser bostadsinstabilitet, ", stod det i tidningen. Även om hushåll kan dra ner på mycket av sin konsumtion under tider av ekonomisk nöd, de kan inte snabbt anpassa bostadskonsumtionen, " påpekade författarna. Hyresavtal kräver vanligtvis ett års åtagande, medan husägare står inför långa och kostsamma processer vid försäljning och köp av bostäder, lade de till.

Citerar forskning av andra, tidningen konstaterade:"Även om vräkning föregås av en mängd olika tecken på ekonomisk nöd - inklusive fallande inkomster och sysselsättning och stigande obetalda räkningar - bidrar vräkningen i sig också till lägre inkomster, minskad tillgång till kredit, ökade sjukhusbesök, och en ökning av användningen av hemlösa skyddsrum under de två åren efter ett fall." För husägare, "utmätning ökar skilsmässorna, ekonomiska påfrestningar, och flyttar till låginkomstkvarter; [det kan också] bidra till negativa hälsohändelser och undergräva barns utbildningsframsteg, " tillade författarna. Mer forskning fann att "koncentrerad avskärmning ökar brottsligheten i grannskapet och sänker värdet på närliggande fastigheter."

För hyresgäster med låg inkomst, mycket av det federala bostadsstödet är i form av långsiktiga subventionsprogram såsom bostadsvalskuponger, allmännyttiga bostäder, och projektbaserad hyreshjälp. "Dessa program betjänar bara en liten bråkdel av de berättigade hushållen - vanligtvis runt en av fyra - och är massivt övertecknade, " stod det i tidningen. Faktum är att individer och familjer som står inför akuta behov måste ofta vänta i flera år på att få ett erbjudande om federalt bostadsstöd, det noterade.

Vissa federala program hjälper på denna front, som Emergency Solutions Grant-programmet (ESG). Dock, dessa anslag är relativt små och lokala samhällen måste dela upp dem på flera viktiga användningsområden som att driva nödskydd och förebygga hemlöshet. Dessa begränsningar minskar deras effektivitet, tidningen påpekade.

Husägare som står inför ekonomiska svårigheter kan lita på befintliga skyddsnät som 2009 års Home Affordable Modification Program och den nyare pandemilindringen för att förhindra utmätningar med ett tålamodsprogram för federalt stödda lån som pausade betalningar och frös utmätningsförfaranden.

Dock, tidningen påpekade att sådan lättnad har varit ofullständig eftersom den bara hjälper de låntagare med federalt stödda lån; det kräver också åtgärder från hypotekslåntagarens sida, som aktivt måste begära överseende från sin tjänsteman. Många låntagare är förvirrade över både behörighetskrav och fördelarna med tålamod, som representerar "ett betydande hinder för användning för många kämpande husägare, " noterade tidningen.

Aktuella program för billiga bostäder, för, misslyckas genom att de "ger mindre stöd för produktion och renovering av bostäder till överkomliga priser under nedgångar, ", stod det i tidningen. Privata långivare skärper emissionsgarantin och skär ner på utlåningen under nedgångar, och Low-Income Housing Tax Credit (LIHTC)-programmet "tenderar att vara procykliskt, " eller kontrakt under nedgångar, det noterade.

"Tyvärr, under nedgångar, när företagsinvesterare förväntar sig lägre skattepliktiga inkomster och därför mindre möjlighet att använda skattelättnader, efterfrågan på skattelättnader minskar, ", sade tidningen. Även om kongressen har vidtagit några åtgärder för att säkerställa att skattelättnaden fortsätter att vara attraktiv under nedgångar, "LIHTC är fortfarande sårbart för minskningar av både kreditutbud och investerares efterfrågan."

Hur de föreslagna programmen skulle fungera

Akut hyreshjälpkonton:Dessa skulle utlösas automatiskt när arbetslösheten stiger med 0,5 procentenheter över det senaste minimumet på 12 månader. Även om den nivån har visat sig vara "starkt förutsägande för efterföljande nöd på makroekonomisk nivå, "det kanske inte tillräckligt fångar upp lokala arbetslöshetsnivåer, uppgav författarna. De rådde beslutsfattare att överväga att höja den tröskeln selektivt till 0,75 procentenheter och leta efter "högkvalitativa och högfrekventa granulära arbetslöshetsdata" för att fastställa de automatiska triggerna.

Planen kräver att Internal Revenue Service automatiskt skapar konton för hyreshjälp för dem med inkomster mindre än 80 % av medianinkomsten i området, eller AMI. Hyresgästen skulle kontrollera beloppet och tidpunkten för betalningarna, varefter IRS skulle skicka en check till hyresvärden.

Hushållen skulle inte behöva ange något skäl för att dra från kontot. Denna funktion skulle "ge större administrativ enkelhet och säkerställa att utsatta hushåll kan få omedelbar hjälp innan deras ekonomiska elände förvärras." Ett besparingsincitament i programmet skulle syfta till att avskräcka hyresgäster från att aggressivt dra ner hela kontot som inte är relaterat till ett akut behov.

Automatiskt stabiliseringsprogram för bostadsägande:Behörighet skulle täcka alla bolån för låntagare med låg och måttlig inkomst med hushållsinkomster under 100 % av AMI vid start eller innan de råkar ut för ekonomisk nöd. Det skulle bygga på covid-relaterad bostadslättnad och tidigare program för att övervinna begränsningar som bristen på universalitet och standardiserade riktlinjer, och behovet av aktivt deltagande av både långivare och låntagare. Programmets design skulle åtgärda dessa brister med dess egenskap av en automatisk tremånaders anståndsperiod för berättigade bolån "som svar på en utlösande händelse av förhöjd lokal arbetslöshet."

Permanent skattekreditutbytesprogram:Här, Förslaget är att först göra utväxlingsprogrammet för bostadsskattekrediter med låg inkomst automatiskt och permanent; programmet antogs genom American Recovery and Reinvestment Act (ARRA) från 2009. Detta skulle göra det möjligt för stater och andra myndigheter att byta ut upp till hälften av sina tilldelade skattelättnader, upp från 40 % i ARRA-programmet.

Förslaget tar också upp marknadens skuldsida, eftersom utvecklare behöver både eget kapitalstöd och rimligt prissatta lån för att producera bostäder till överkomliga hyror. Planen är att automatiskt höja taket på Fannie Mae och Freddie Mac köp av prisvärda, flerfamiljslån under lågkonjunkturer "när resten av den kommersiella fastighetsbranschen drar ner på utlåningsverksamheten."

För att maximera kontracyklikaliteten hos dessa automatiska politiska verktyg, författarna föreslog att deras aktivering skulle knytas till ökad lokal arbetslöshet.

Vägning av riskerna

Säkert, förslagen är inte silverkulor och tidningens författare har väckt flera frågor kring dem. Först, de övervägde hur dyrt deras förslag på hyreskonton kunde bli. De noterade att förslaget skulle kräva "en stor förskottsutgift eftersom [hyres] konton skapas för varje berättigat hushåll innan de kan uppleva ett behov av hjälp."

2017 års American Housing Survey uppskattade att 27 miljoner hyreshushåll i USA tjänade mindre än 80 % av AMI. Att begränsa incitamentet till de 21 miljoner hushåll som redan får federalt hyresstöd skulle innebära en 10-årskostnad på 141 miljarder dollar; Att sänka tröskeln till 50 % av AMI skulle sänka den kostnaden till 88 miljarder dollar. Författarna löste frågan genom att peka på nettovinsten:"Även om dessa utgifter är betydande, de sociala kostnaderna förknippade med akut bostadsinstabilitet är också betydande - vilket innebär att nettokostnaden för interventionen sannolikt kommer att vara mycket lägre."

Till skillnad från arbetslöshetsförsäkringen, som är en direkt överföring av medel, det skulle vara bra att öronmärka hyreshjälp till hushållen som "en regniga dagars sparfond för att hålla dem säkert inhysta" under tider av nöd, sa Keys. En ytterlighet skulle vara att göra dessa pengar helt hand-off från hyresgästens sida och behålla hyreskontot någon annanstans, men det skulle då vara svårt att komma åt, han sa. "En av lärdomarna vi har dragit av covid-krisen är att det kan göra stor skillnad att göra bostadsstöd mer automatiskt och minska hinder för tillgång."

Nästa, de frågade om fyra månaders hyresbidrag skulle vara tillräckligt för att förhindra "akut bostadsinstabilitet för ett betydande antal låginkomsttagare." De citerade forskning som visade att den typiska hyresgästen som kämpar mot vräkning i en domstol är skyldig ungefär två månader i hyra. Annan forskning visade att till och med en eller två månaders akut hyreshjälp kan vara effektivt för att förebygga hemlöshet.

En annan risk är att hyreskontona inte skulle vara välriktade, och att en del av dessa medel kan gå till människor som inte "behöver det lika mycket som vissa andra människor, " sa Keys. "Det är därför vi föreslår en tröskel för hushållsinkomst."

Författarna undersökte också risken för missbruk:Kommer hushållen att tömma sina konton omedelbart för att bygga upp sina kontanta besparingar? De listade tre skäl till varför det sannolikt inte är en vanlig företeelse. Först, kontona kommer att ha en konkurrenskraftig avkastning på oanvända medel, vilket kommer att uppmuntra hushållen att behålla medlen outnyttjade om de inte står inför ett akut behov. Andra, de citerade "övertygande bevis" för att hushåll med låga inkomster inte behandlar naturaförmåner som utbytbara med kontanter. Tredje, eftersom betalningen måste initieras varje månad av hyresgästen, programmet kommer att ha en implicit standard att inte göra betalningar.

Som sagt, "vissa hushåll kan ordna förskottsbetalning med sina hyresvärdar och tjäna pengar på att omdirigera utgifter för hyra, " skrev de. "[Men] dessa hushåll skulle fortfarande potentiellt samla besparingar, dock, och dessa besparingar skulle kunna användas för att förhindra framtida bostadsinstabilitet."

Det föreslagna permanenta skattekreditprogrammet skulle potentiellt kunna tränga undan privata investerare, enligt Keys. "Om du låter regeringen byta ut dessa skattelättnader mot subventioner, beroende på priset du anger, som kan tränga undan den privata sektorns möjlighet att köpa dessa skattelättnader, ", sa han. "Och så det måste utformas lite noggrant."

Även om efterfrågan från företag på sådana skattelättnader kommer att variera mellan goda och dåliga tider för ekonomin, regeringen skulle kunna hjälpa till att jämna ut efterfrågefall genom att gå in som köpare till ett "skattemässigt neutralt" pris. Men däri ligger en risk. "Gropen är, om priset var felaktigt satt, då skulle alla skattelättnader tas upp av regeringen och företag inom den privata sektorn skulle inte längre ha möjlighet att använda dem för att kompensera sina skatteräkningar, ", sa Keys. "Det kan dämpa det övergripande intresset eller efterfrågan på dessa typer av skattelättnader, som finansierar en betydande del av bevarande och produktion av låginkomstbostäder."

Varför tidningen

Keys förklarade varför han och hans författare satte sig för att göra studien för sin uppsats. "Med alla dessa program är frågan, riktar du dig till rätt personer? Får rätt personer den förmån de behöver vid rätt tidpunkt? Vi kom fram till detta från en återspegling av det faktum att bostadsstöd sällan riktas vid rätt tidpunkt, och det är ofta inte riktat till rätt personer, " noterade han.

"Att hålla människor på plats när de har drabbats av en inkomstchock kommer att vara självförstärkande i en massa dimensioner, " sa Keys. "Att kunna bo på samma plats betyder att du kommer att kunna fortsätta söka arbete på samma plats. Det betyder att dina barn inte kommer att dras ur skolan när du flyttar runt och försöker hitta ett annat ställe att bo." och aktivera dem automatiskt som svar på fördefinierade triggers och med flexibilitet, han lade till.