Att äga en bostad har länge ansetts vara ett avgörande sätt att bygga upp välstånd, men att göra ett sådant köp har blivit allt svårare för många invånare. Förutom höga bostadspriser och höga räntor har det funnits ett växande antal kontantköpare som snabbt kan avsluta en affär och slå ut konkurrerande erbjudanden från köpare som behöver finansiera sitt hem med ett bolån.
Bekvämligheten och säkerheten med kontanterbjudanden tilltalar säljare så mycket att de betalar i genomsnitt 10 % mindre än bolåneköpare, enligt en ny studie från University of California San Diego Rady School of Management.
"När säljare accepterar ett bolåneerbjudande medföljer det risker", säger Michael Reher, medförfattare till studien och biträdande professor i finans vid Rady School of Management.
"Det finns en risk att affären kommer att gå igenom eftersom det finns en utomstående hypotekslångivare som måste godkänna lånet för låntagaren och det finns andra varningar som att utfärda värderingen eller inspektionen, vilket är anledningen till att cirka 10% av transaktionerna misslyckas när köparen betalar med ett bolån. Vi ser att säljare är villiga att lämna pengar på bordet för att undvika risken."
Studien, med titeln "The Mortgage-Cash Premium Puzzle" som visas i Journal of Finance , finner att även om 10 % är den genomsnittliga skillnaden mellan bolåne- och kontantköpare, så gäller det inte nödvändigtvis alla köpare som behöver köpa en bostad med ett lån. Till exempel betalar bolåneköpare med en relativt bra låneprofil endast 6 % mer än kontantköpare, särskilt om försäljningen sker i ett område där de flesta fastighetstransaktioner är framgångsrika.
I områden där det kan finnas fler låginkomstköpare och bolånetransaktioner medför större risk, kan en bolåneköpare förvänta sig att betala upp till 17 % mer, om säljaren har ett konkurrerande erbjudande från en kontantköpare.
"Med tanke på att ungefär en tredjedel av bostadsköpen är kontantaffärer, är dessa skillnader mycket relevanta för aktörer på fastighetsmarknaden", säger Rossen Valkanov, medförfattare till studien och professor i finans för Rady School.
Han tillade att det är viktigt att förstå "kontantrabatten" i fastigheter eftersom det belyser friktionen mellan bolåneköpare och säljare.
"I politiska termer subventionerar amerikanska skattebetalare 8 biljoner dollar av bolån för att främja bostadsägande," sa Valkanov. "Om beslutsfattare gjorde det enklare för bolåneköpare att stänga deposition, skulle det kunna vara en mer kostnadseffektiv väg för att främja bostadsägande än att subventionera bolån för förstagångsköpare."
Ett exempel på att minska friktionen mellan bolåneköpare och säljare kan vara att minska graden av "tvetydighet" om bostadsförsäljningsprocessen, ur bostadsförsäljarnas synvinkel. Detta skulle möjligen kunna uppnås genom att kräva att noteringsagenter ser till att husförsäljare är välinformerade om risken och tiden för stängning när de accepterar ett kontanterbjudande kontra ett intecknat erbjudande.
"När ett bolåneerbjudande lämnas kan en noteringsagent avslöja en lättförståelig statistik, till exempel:"under de senaste 12 månaderna har 97 % av bolåneerbjudanden resulterat i en försäljning efter 60 dagar", säger Valkanov. .
De flesta förstagångsbostadsköpare måste finansiera köpet med ett bolån och 10 % "kontantrabatt" som kontantköpare får utgör ytterligare ett hinder på en konkurrensutsatt fastighetsmarknad. I Kalifornien till exempel, där lagret är lågt, är medelåldern för den förstagångsbostadsägare nu nästan ett decennium äldre jämfört med 1980-talet.
Men det har andra konsekvenser för fastigheter. Ökningen av köpare med djupare fickor som väljer att finansiera bostäder med kontanter på grund av högre räntor innebär också att ett större antal köpare eventuellt får fastigheter till priser under fastighetens verkliga värde. Därför kan en likvid bostadsmarknad med fler kontantköpare urholka värdet på fastigheter som ett sparmedel, konstaterar författarna.
Reher och Valkanov inledde studien efter att de båda hade upplevt att bolåneerbjudanden till bostäder avvisades eftersom säljare istället gick med ett kontanterbjudande.
De upprepade resultaten i tre olika studier med de första bedömningsdata från 2 miljoner bostadsförsäljningar i mer än 90 % av de amerikanska länen från 1980 till 2017. Data från länsregistreringskontor visade att bolåneköpare i genomsnitt betalade 11 % mer än alla- kontantköpare.
Den andra studien använde data från Redfin som försåg författarna med information om mer än 20 000 bostadsförsäljningar samt erbjudanden på bostäder som såldes från 2013 till 2021. Denna datauppsättning avslöjade att bolåneköpare betalade 8 % mer än köpare med kontanter.
Den tredje studien involverade en experimentell undersökning utformad av författarna där de bad 3 000 oberoende husägare att föreställa sig scenarier där de var tvungna att sälja sin bostad och fick två konkurrerande erbjudanden – ett från en bolåneköpare och ett från en köpare med kontanter.
Svaren avslöjade att deltagarna bara skulle acceptera bolåneköparnas erbjudanden om de hade betalat i genomsnitt 10 % mer än kontantköparen.
Mer information: The Mortgage-Cash Premium Puzzle, The Journal of Finance (2024). papers.ssrn.com/sol3/papers.cf … ?abstract_id=3751917
Journalinformation: Journal of Finance
Tillhandahålls av University of California - San Diego
