En nyligen släppt forskningsrapport från UCLA Luskin Institute on Inequality and Democracy drar ny uppmärksamhet till det sätt på vilket företag har försökt dra nytta av en ekonomisk kris genom att snabbt förvärva bostadsfastigheter i Los Angeles.

Rapporten bygger på insikter från flera studier som släpptes under covid-19-pandemin av UCLA-forskare som har funnit att sociala och ekonomiska ojämlikheter återspeglas oproportionerligt i färgade arbetarklassgemenskaper. En betydande andel av invånarna i sådana samhällen löper högre risk för arbetslöshet, osäkra jobb, hemlöshet, och eventuell vräkning och efterföljande bostadsförflyttning.

Rapporten analyserar data om den stora lågkonjunkturen, konstaterar att företagskontroll av bostadsfastigheter i många arbetarklasssamhällen med stora svarta och latinobefolkningar expanderade avsevärt i Los Angeles County mellan 2005 och 2015. Rapporten utvecklar också fallstudier som fokuserar på olika typer av företagshyresvärdar som har varit aktiva i Los Angeles Angeles under de senaste åren och deras olika strategier för att dra nytta av förvärvet av nödställda bostadsfastigheter.

Studien syftar till att undersöka geografin för rasifierade risker i Los Angeles genom att fokusera på färgade arbetarklassgemenskaper med höga hyresbördor, gruppera data från 20 postnummer i riskzonen i fyra regioner:South Central Los Angeles, Koreatown/Westlake-området, Hollywood/East Hollywood-området, och en del av San Fernando Valley som inkluderar Van Nuys och North Hollywood.

Forskare fokuserade på fastighetsförvärv under den 10-årsperiod då de nya ägarna är listade med Los Angeles County Office of the Assessor som aktiebolag, eller LLCs. Sådana LLCs förvärv av bostäder ökade avsevärt i de fyra regionerna i kölvattnet av den stora lågkonjunkturen, toppade 2012.

Med hänvisning till dessa förvärv som "bostadsgrepp, "rapporten konstaterar att företagskontroll av bostadsfastigheter" etableras och upprätthålls genom olika strategier, inklusive dominans på hyresmarknaden för småhus, massförvärv av utmätta fastigheter, förstörelse av hyreskontrollerade bostäder, och köra "vräkningsmaskiner" för att förflytta hyresgäster."

"Vem tjänar på kris? Bostadsgrepp i tider av återhämtning" är titeln på rapporten som gavs ut den 16 oktober och skriven av Ananya Roy, direktör för institutet och professor i stadsplanering, social välfärd och geografi; hyresgästrättsaktivisten Terra Graziani MURP '19; Pamela Stephens, en doktorand i stadsplanering; och Joel Montano, MURP '20.

"Bostadsgrepp möjliggörs av politik för avsiktlig avreglering, som även omfattar finansiella långivare och banksektorn, " skriver författarna i rapporten. "Belönad genom räddningsaktioner och statligt sponsrade värdepapperiseringar efter den stora lågkonjunkturen, dessa fastighets- och finansiella aktörer fortsätter att vara möjliga att göra vinst i kris."

Rapporten hävdar att det krävs åtgärder från offentliga tjänstemän för att skydda hyrestyngda hyresgäster i samhällen som är sårbara för att köpa bostäder, särskilt mitt i pandemin. "Annat, det kommer att ske massförskjutningar av en aldrig tidigare skådad omfattning."

En enskild fastighetsaffär kan avse förvärv av en småhus eller ett flerfamiljshus med flera hundra lägenheter. Fokus för studien var i första hand på antalet enheter som förvärvats genom LLC-transaktioner eftersom författarna anser att den siffran bäst illustrerar omfattningen av påverkan på en given gemenskap. Under studietiden, data visar en länsomfattande ökning av LLC-transaktioner på 433% och en 121% ökning av antalet förvärvade enheter. År 2015, till exempel, totalt 30, 651 enheter förvärvades genom LLC-transaktioner.

De fyra regionerna i studien har olika bostadsbestånd, studieanteckningarna, och därmed en fastighetsförsäljning i San Fernando Valley, som har en högre andel enfamiljsenheter, skulle sannolikt ha en annan innebörd än en försäljning i Koreatown/Westlake, som har betydligt fler flerbostadshus.

Det största antalet enhetsförvärv genom LLC-transaktioner i något postnummer under något år av studieperioden var 735, som ägde rum i Koreatowns postnummer 90005 2012. Koreatown/Westlake-regionen hade också en betydande ökning under 2015 när 665 enheter förvärvades av LLCs i postnumret 90006, som är Pico Union.

South Central Los Angeles hade den största totala ökningen av enhetsförvärv, på 388 %, under studietiden. Till skillnad från de andra regionerna, South Central hade en ganska stadig ökning av andelar som förvärvats genom LLC-transaktioner mellan 2007 och 2010, med en kraftig ökning och topp under 2011. Förvärv var på nedgång efter 2011 tills ytterligare en ökning 2015. Denna regions förändring av enhetsförvärv var överlägset störst i postnummer 90016 (West Adams), stigande 2, 757 %.

Det genomsnittliga antalet enheter som förvärvats genom LLC-transaktioner ökade totalt med 201 % under studieperioden i regionen San Fernando Valley som studerades. Det högsta antalet enheter, 550, i den regionen bytte ägare i postnummer 91601 (North Hollywood) 2009.

Ökningen av andelar förvärvade i LLC-transaktioner i Hollywood/East Hollywood-regionen var den minsta av de fyra undersökta riskområdena, men fortfarande på 40 % mellan 2005 och 2015.

Studien släpptes vid en tidpunkt då Los Angeles kommunfullmäktige och borgmästare Eric Garcetti övervägde hur de skulle svara på en juridisk utmaning från Apartment Association of Greater Los Angeles om stadens moratorium för vräkning av hyresgäster mitt i pandemin.

Som chef för UCLA Luskin Institute on Inequality and Democracy, Roy gick med Paul Ong, chef för Center for Neighborhood Knowledge baserat vid UCLA Luskin, genom att lämna in en amicus-brief som talar emot hyresvärdsföreningens försök att övertala en domare att utfärda ett preliminärt föreläggande som skulle avbryta moratoriet för vräkning för de hyresgäster som har upplevt ekonomiska svårigheter under pandemin.

"Det föreslagna preliminära föreläggandet hotar massfördrivning i Los Angeles, " enligt amicus brief som lämnades in den 9 oktober i Los Angeles federala domstol. "Studier av covid-19 effekter i Los Angeles visar att det mesta av detta lidande kommer att koncentreras till stadens färgade arbetarklassgemenskaper, som redan bär bördan av höga infektions- och dödstal."